Begin 2018 velde de Uitvoerende Kamer een tuchtuitspraak die extra in de verf zet hoe nauwgezet een vastgoedkantoor rekening moet houden met de antidiscriminatiewetgeving. Zelfs wanneer het inkomen van een geïnteresseerde onvoldoende hoog is om op een solvabele wijze te kunnen huren en dit van bij aanvang duidelijk is, moet een vastgoedmakelaar zich ervan weerhouden om de geïnteresseerde meteen af te wijzen. De Uitvoerende Kamer beklemtoonde in de uitspraak dat men personen niet zomaar de mogelijkheid tot kandidatuurstelling mag weigeren.
De feiten
De zaak had betrekking op een persoon wiens inkomen bestond uit een leefloon. De bedragen daarvan liggen vast. In casu had de geïnteresseerde als alleenstaande maandelijks recht op €892,7, zonder verdere verhogingen.
Het appartement, waarvoor het vastgoedkantoor bemiddelde, werd op de huurmarkt aangeboden aan een maandelijkse huurprijs van €775. Bijgevolg zou het voor de geïnteresseerde quasi onmogelijk zijn om het appartement op een betaalbare wijze te huren. Na betaling van de huurprijs zou er nagenoeg geen inkomen meer overblijven om van te leven.
Inkomen te beperkt
Op basis hiervan besliste het vastgoedkantoor om aan de geïnteresseerde meteen duidelijk te maken dat verdere informatie geen zin had. Reeds bij het eerste telefoongesprek werd zo medegedeeld aan de geïnteresseerde dat zij op basis van het te beperkte inkomen kortweg nooit als kandidaat zou kunnen worden opgenomen. De dame legde daarop klacht neer bij het BIV.
Vastgoedkantoor gaat te kort door de bocht
De Uitvoerende Kamer besliste daarbij dat de dame gelijk had en dat het vastgoedkantoor te kort door de bocht was gegaan. Aanleiding daarvoor was niet zozeer de solvabiliteitsbeoordeling an sich. De Kamer stelde immers dat ‘de inhoudelijke redenering mogelijk correct was’. Het valt immers moeilijk te betwisten dat er een probleemsituatie gecreëerd zou worden op vlak van de solvabiliteit moest de geïnteresseerde uiteindelijk als huurder zijn weerhouden.
Voor de Kamer was dit echter niet de kern van de zaak. De Uitvoerende Kamer vond het vooral niet kunnen dat de geïnteresseerde op onelegante wijze werd medegedeeld niet als kandidaat het verder traject (plaatsbezoek, infofiche, voorleggen aan de verhuurder, …) te kunnen doorlopen. Aan de dame werd elke verdere stap in het proces ontzegt, dit louter op basis van haar (beperkte) inkomen. Dergelijk handelen door het vastgoedkantoor werd door de Uitvoerende Kamer gelijk gesteld aan discriminatie.
Meer zelfs, de Uitvoerende Kamer beriep zich in de tuchtuitspraak op de omkering van de bewijslast. Van zodra de klacht door de assessor wordt voorgebracht is die van kracht en moet het vastgoedkantoor bewijzen dat er niet is gediscrimineerd. De Uitvoerende Kamer meende dat het kantoor daar niet in was geslaagd. Nochtans had het kantoor als argument onder meer aangebracht dat men weigerde om huurders in een hongersituatie onder te brengen en dat er nu éénmaal een solvabiliteitsbeoordeling moet plaatsvinden, zoals ook door de banken wordt gedaan in functie van het al dan niet verstrekken van een hypothecair krediet.
Waarschuwing en verplichte vormingsuren
Het vastgoedkantoor haalde echter bakzeil. De Uitvoerende Kamer besliste de aanbeveling van de assessor te volgen en om een waarschuwing op te leggen, gekoppeld aan een aantal verplichte vormingsuren rond de discriminatiewetgeving en -problematiek. Dat de Kamer niet verder ging, had voornamelijk te maken met de onberispelijke staat van dienst van het betrokken vastgoedkantoor op tuchtrechtelijk vlak. Dat is toch opvallend: de Uitvoerende Kamer haalde in de uitspraak argumenten aan waarom men volstond met de vraag van de assessor als procureur. Zonder goede staat van dienst was de sanctie wellicht nog een stuk zwaarder geweest, zelfs zonder dat de assessor om een hogere strafmaat vroeg.
To keep in mind
De tuchtuitspraak is om diverse redenen bijzonder opvallend en misschien zelfs voor enige kritiek vatbaar.
Wat er in eerste instantie uit blijkt, is dat de tuchtinstantie niet licht gaat over een klacht met betrekking tot discriminatie. Plus, de omkering van de bewijslast speelt ten volle, ook in tuchtprocedures.
Bovendien wordt discriminatie op basis van vermogen hier echt ruim gelezen. In casu was er immers geen twijfel dat de situatie niet-solvabel was en dat de geïnteresseerde finaal op basis hiervan legitiem geweigerd kon worden. Dit gezien de te beperkte hoogte van het inkomen. Dat feit op zich zou toch zwaar moeten wegen in de vraag of het vastgoedkantoor al dan niet discriminerende intenties had. Het lijkt in deze casus moeilijk om het vastgoedkantoor daarvan te beschuldigen.
Niet zomaar het recht ontzeggen om kandidatuur in te dienen
Maar volgens de Uitvoerende Kamer was vooral de wijze waarop en de snelheid waarmee de geïnteresseerde werd uitgesloten problematisch. Het lijkt erop dat de Uitvoerende Kamer zo hoofdzakelijk zwaar tilde aan het feit dat de geïnteresseerde elk gehoor werd ontzegd. Dat wil de Uitvoerende Kamer anders zien.
Indien deze lijn in de tuchtrechtspraak verder wordt gezet resulteert dit in een belangrijk aandachtspunt voor vastgoedmakelaars. Men mag geïnteresseerden met een manifest laag inkomen niet zomaar het recht ontzeggen om formeel een kandidatuur in te dienen, zelfs wanneer het quasi 100% zeker is dat deze kandidatuur op objectieve en legitieme gronden zeer weinig tot geen kans maakt.
