Het verhuren van woningen die niet voldoen aan de minimale normen op vlak van gezondheid, veiligheid en kwaliteit, zoals voorgeschreven door de Vlaamse Wooncode, is strafbaar en dit van zodra er één strafpunt wordt opgetekend bij een controle. De mogelijks goede intenties van de verhuurders doen daar niets van af. Zo zal de rechtbank bijvoorbeeld een veroordeling uitspreken, ook wanneer de verhuurders ertoe overhaald werden om de woning ter beschikking te stellen aan een vluchteling zonder onderdak bij wijze van noodoplossing, door een vzw die zich toelegt op de ondersteuning van migranten en asielzoekers.
Op 10 maart 2017 velde het Gentse Hof van Beroep een arrest, waarin een koppel verhuurders correctioneel werd veroordeeld voor het verhuren van twee woningen, waarin ernstige kwaliteitsgebreken aanwezig waren. Dat deze woningen onbewoonbaar waren, werd daarbij niet betwist. De verhuurders waren zich immers terdege bewust van het feit dat deze eigenlijk niet langer geschikt waren om mensen op een kwalitatieve wijze te huisvesten.
Dat blijkt meteen uit de afgeleverde technische verslagen. De gebreken waren zeer talrijk en ernstig. Het ging onder meer over slordig aangelegde elektriciteitsleidingen, een slechte aansluiting van de kookplaat op de gasleiding en een onoordeelkundige installatie van de kachel. Deze gebreken zorgen voor onmiddellijk gezondheidsgevaar, in de vorm van risico’s op ontploffing, CO-vergiftiging, brand en elektrocutie. Ook waren er zware problemen met de ventilatie. Daarom hadden de woningen bij eerdere controles reeds 80 en 97 strafpunten ontvangen. Het ging dus met andere woorden niet om lichte inbreuken op de normering.
Toch eerder schrijnend om te lezen in het arrest is wel dat de veroordeling van de verhuurders er kwam niettegenstaande hun menslievende intenties. Zij hadden immers zelf vastgesteld dat de woningen niet in al te beste staat waren en hadden daarom beslist deze voorlopig niet meer op de markt aan te bieden.
Vervolgens werden zij echter aangesproken door een vzw, die ernaar streeft om migranten en vluchtelingen op te vangen en bij te staan. Dat is de afgelopen jaren allerminst een evidente opdracht gebleken, gezien de krapte in het goedkopere segment van de private huurmarkt en het vaak eerder lage inkomen waarmee de doelgroep van de vzw zich op de markt moet begeven. Het is dan ook niet eens zo vreemd dat de vzw verhuurders van minder kwalitatieve panden ertoe probeert te brengen om deze aan een lage huurprijs te verhuren aan vluchtelingen, bij wijze van noodmiddel totdat een meer structurele oplossing is gevonden.
Ingaan op die vraag is echter niet zonder risico, en dit al zeker wanneer er kwaliteitsproblemen zijn in het pand. Dat bewijst het arrest van het Hof van Beroep te Gent van 10 maart 2017. Want, de verhuur van een pand met kwaliteitsgebreken is strafbaar en dit ongeacht het al dan niet menslievende karakter van de verhuring. De woningen moeten steeds in orde zijn: ‘De beklaagden mochten de woning echter niet verhuren, zelfs indien daarop werd aangedrongen door een vzw die zich bezighoudt met asielzoekers en migranten. De omstandigheid dat zij de woning op aandringen van deze vzw verhuurd hebben aan een vluchteling zonder onderdak ontsloeg hen niet van hun verplichting de woning pas te verhuren wanneer deze beantwoordde aan de kwaliteitsvereisten van de Vlaamse Wooncode. Het is niet omdat een menslievende vzw aandringt om onderdak te willen geven aan een vluchteling, dat aan de woonkwaliteitsvereisten niet moet voldaan zijn.’.
Ofwel: met het al dan niet bonafide intentieproces van de verhuurders kan gewoonweg geen rekening worden gehouden. Meer zelfs, de rechtbank weigerde zelfs het verzoek om de vzw te horen, die nochtans bereid was om te getuigen over het totaal ontbreken van enig kwaad opzet. Dat laatste is immers geen relevant gegeven. De strafbaarstelling vereist immers niet dat de daders gehandeld zouden hebben ter kwader trouw of met bedrieglijke doeleinden. Het is voldoende dat de verhuurders wisten of behoorden te weten dat de woningen niet conform waren met de vigerende vereisten en dat de woningen dus in de huidige toestand niet verhuurd mochten worden.
Ingevolge dit alles werden de verhuurders dus veroordeeld. Op vlak van strafsancties kende het Hof van Beroep te Gent wel de gunst van de opschorting van straf toe. Hierbij werd rekening gehouden met de goede intenties van de betrokkenen, alsook met het tot op heden blanco strafblad en de oudere leeftijd. De rechtbank was immers van mening dat de veroordeling op zich voldoende zou zijn om de verhuurders ‘de objectieve ernst van de door hen gepleegde feiten te doen inzien en hen te weerhouden van recidive’.
Daartegenover staat wel dat de ontvangen huurgelden integraal verbeurd werden verklaard. Volgens het Hof van Beroep zou het immers maatschappelijk onaanvaardbaar zijn indien de verhuurders in het bezit zouden worden gelaten van de verkregen financiële voordelen. In totaal werden de verhuurders bijgevolg verplicht de som van 7.700€ terug te betalen.
