Wanneer een van de feitelijk samenwonende partners de huurovereenkomst opzegt voor wat zijn deel betreft en er geen vervangende huurder wordt voorgesteld of aanvaard, dan kan de verhuurder de huurder aanspreken om de huurprijs te betalen gedurende 6 maanden nadat hij geen huurder meer is. Zo oordeelde de vrederechter in Oudenaarde in een recent vonnis.
De twee feitelijk samenwonende partners sloten op 17.05.2021 een woninghuurovereenkomst af, die door beiden werd ondertekend. Op 27.09.2021 betekende de ene partij (partij X) de opzeg aan de verhuurder. Op die manier nam de huurovereenkomst voor partij X officieel een einde op 31.12.2021. De huurovereenkomst werd op dat ogenblik nog verdergezet door de andere feitelijk samenwonende partner (partij Y). Evenwel liet partij Y na om de huurgelden en de kosten en lasten nog verder te betalen, wat er uiteindelijk toe leidde dat de huurovereenkomst door de vrederechter werd ontbonden op 09.05.2022.
Hierop stelde de verhuurder een vordering in tot hoofdelijke veroordeling van de partijen X en Y tot betaling van de huurachterstallen, een bezettings- en wederverhuringsvergoeding jegens partij Y en de vrijgave van de huurwaarborg in het voordeel van de verhuurder. De verhuurder steunde zich hierbij op de bepaling van artikel 52 van het Vlaams Woninghuurdecreet. Dat stelt dat als er geen vervangende huurder wordt voorgesteld of aanvaard, de verhuurder de vertrekkende huurder kan aanspreken in betaling van de huurprijs gedurende 6 maanden nadat hij geen huurder meer is.
Betaling huurachterstallen door partijen X en Y
Partij X beweerde in eerste instantie dat de verhuurder zich niet meer kon beroepen op de toepassing van artikel 52 van het Vlaams Woninghuurdecreet, gezien de vordering niet werd ingesteld binnen de voorziene termijn van 6 maand. Dit standpunt werd door de vrederechter evenwel niet gevolgd. De vrederechter stelde dat de termijn een bijkomende gehoudenheid van de vertrokken huurder voor 6 maand impliceert en dus geenszins betekent dat de verhuurder binnen 6 maanden een vordering in rechte zou moeten instellen jegens de vertrokken huurder.
De vrederechter concludeert dat zowel partij X als Y wel degelijk hoofdelijk gehouden zijn tot betaling van de huurachterstal. De termijn van 6 maand liep concreet van 01.01.2022 tot 31.06.2022. De huurovereenkomst werd ontbonden bij vonnis op 09.05.2022. Uit de stukken van het dossier bleek dat de huurbetalingen waren uitgebleven vanaf december 2021, daar waar de huur een einde kende voor partij X op 31.12.2021. De niet-betalingen van de huur in de daaropvolgende maanden door partij Y hebben geleid tot de ontbinding van de huur.
Vrijwaringsvordering
De vrederechter is van oordeel dat voor de huurgelden die moesten worden betaald vanaf januari 2022 (en dus vanaf het moment dat X geen huurder meer was), partij X zich wel kan laten vrijwaren voor de totaliteit door partij Y. Mocht de verhuurder zich voor de huurachterstallen voor deze periode dus richten tot partij X, kan partij X zich hiervoor laten vrijwaren (lees terugbetalen) door partij Y. Voor de huurachterstal die betrekking had op de maand december 2021, kan de vrijwaringsvordering volgens de vrederechter maar worden toegekend voor de helft, aangezien deze achterstal nog betrekking had op de periode waarin partij X nog huurder was (diens opzegtermijn liep immers pas af op 31.12.2021).
Vrijgave huurwaarborg
Gelet op de gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op 09.05.2022 veroordeelde de vrederechter partij Y tot betaling van een wederverhuringsvergoeding en een bezettingsvergoeding. Wat de vordering van de verhuurder tot vrijgave van de huurwaarborg in zijn voordeel betrof, werd als volgt geoordeeld:
Partij X argumenteerde dat het volledige bedrag van de huurwaarborg door haar werd betaald en dat de huurwaarborg dus in haar voordeel moest worden vrijgegeven. Dit standpunt werd evenwel niet gevolgd door de vrederechter. De discussie omtrent de samenstelling van de huurwaarborg is een discussie tussen de huurders onderling en heeft niets te maken met de vrijgave van de huurwaarborg ten voordele van de verhuurder in het kader van de niet-nakoming van de contractuele verplichtingen. De vrederechter oordeelde dat de volledige huurwaarborg moet worden vrijgegeven ten voordele van de verhuurder. Opnieuw kon partij X zich richten tot partij Y voor de terugbetaling van de helft van de huurwaarborg. Deze helft betrof het aandeel waartoe partij Y was gehouden als medehuurder.
(Vredegerecht Oudenaarde 3 oktober 2022)
