De titel mag dan cryptisch zijn, het thema is er niet minder belangrijk door. In essentie gaat het over de volgende vraag: moet een inbreuk op de minimale woningkwaliteitsnormen automatisch leiden tot de nietigheid van het huurcontract? Daarover bestaan al enige tijd uitgesproken meningen pro en contra. Het Cassatie-arrest brengt het debat terug aan de oppervlakte.
We keren even terug in de tijd naar voor de magische datum van 1 januari 2019. Dan trad het Vlaams Woninghuurdecreet in werking. Daarvoor vielen alle contracten onder de federale Woninghuurwet.
Die Wet voorzag niet in de nietigheid van het huurcontract als sanctie bij woningkwaliteitsinbreuken. De huurder kon volgens de Woninghuurwet kiezen tussen het afdwingen van een verplicht herstel of de ontbinding van de huurovereenkomst ten nadele van de verhuurder. Let wel, we gaan hier uit van het scenario waarbij effectief nalatigheid van de verhuurder de oorzaak was van de gebreken. We laten het alternatief (gebreken ontstaan door schuld van de huurder) even terzijde.
Maar, de minimale woningkwaliteitsnormen zijn van openbare orde. Als de verhuurder een woning te huur aanbiedt die er niet aan voldoet, is dat een inbreuk op de leveringsplicht. De verhuurder moet aan de huurder een pand aanbieden dat kan dienen voor het nut dat afgesproken is in het huurcontract. Gaat het om een woning, dan moet de huurder er in kunnen wonen.
Voldoet de woning niet aan de minimale normen, dan kan ze niet dienen voor bewoning. Ze is ongeschikt of onbewoonbaar. Bijgevolg heeft het huurcontract niet betrekking op een woning en heeft het geen voorwerp meer.
Volgens die redenering moet het huurcontract als nietig worden beschouwd, ook wanneer de wet de nietigheid niet uitdrukkelijk als sanctie voorziet (zoals bij de Woninghuurwet).
Een opeenvolging van rechtsauteurs en rechters hebben deze gedachtegang gevolgd. Ze zijn er van uitgegaan dat als de huurwoning van bij aanvang gebreken vertoont, het huurcontract automatisch nietig is. Volgens deze meerderheidsvisie in de rechtsleer en de rechtspraak heeft de rechter geen andere optie dan de nietigheid. Het maakt niet uit wat de huurder vordert: ook als de huurder enkel een herstel wil, moet het contract nietig worden verklaard.
De Vlaamse decreetgever heeft deze redenering decretaal verankerd. Het Vlaams Woninghuurdecreet zegt uitdrukkelijk dat het afleveren van een niet-conforme woning resulteert in de nietigheid, die de rechter automatisch moet uitspreken. De rechter heeft geen appreciatiemarge.
Kritiek op automatische nietigheid
De automatische toepassing van de nietigheid krijgt al langer stevige kritiek. De impact op de huurder is niet gering... Het contract wordt immers geacht nooit bestaan te hebben. De huurder moet de woning onmiddellijk verlaten. De betaalde huur moet weliswaar terugbetaald worden door de verhuurder, maar doorgaans wordt dit getemperd door een bezettingsvergoeding.
De automatische nietigheid houdt geen enkele rekening met een huurder die in de woning wil blijven wonen. Dat kan de huurder tegenhouden om kwaliteitsproblemen aan te kaarten. Hij of zij zal niet van de ene dag op de andere op straat willen staan.
Sommige vrederechters tonen zich dan ook kritisch voor het gebrek aan flexibiliteit. Anderen vinden het belangrijk dat er een duidelijke en stevige sanctie staat op de levering van een niet-conforme woning. De meningen zijn verdeeld…
Uitspraak Hof van Cassatie rond huurcontract Woninghuurwet
Op 6 januari deed het Hof van Cassatie uitspraak in een zaak waarbij het huurcontract dateerde van voor 01/01/2019. Dus: niet het Vlaams Woninghuurdecreet maar wel de Woninghuurwet is van toepassing.
Het arrest is een belangrijk nieuw feit in de discussie rond de automatische nietigheid. Het Hof verwerpt de redenering erachter. Letterlijk: ‘Het middel dat geheel ervan uitgaat dat uit het openbare orde-karakter van de woonkwaliteitsnormen neergelegd in de Vlaamse Wooncode, zoals hier van toepassing, voortvloeit dat de rechter, indien hij vaststelt dat de huurwoning bij de aanvang van de huur niet aan die normen voldeed, ertoe is gehouden om ambtshalve de absolute nietigheid van de huurovereenkomst op te werpen wegens strijdigheid van het voorwerp of de oorzaak van de huurovereenkomst met de openbare orde en de huurder niet langer gerechtigd is om te opteren voor de sanctieregeling van artikel 2, § 1, Woninghuurwet door van de verhuurder de uitvoering van de noodzakelijke werken te vorderen of de ontbinding van de overeenkomst te vragen, berust op een onjuiste rechtsopvatting.’
Appreciatiemarge voor rechter
Kort samengevat: het Hof verwerpt de meerderheidsvisie in de rechtsleer en de rechtspraak. Het Hof zegt dat de rechter niet verplicht is om automatisch de nietigheid uit te spreken. De rechter kan evenzeer ingaan op een vraag van de huurder om herstel op te leggen of de ontbinding van het huurcontract te vragen. Het Hof kent de rechter dus een appreciatiemarge toe. Dat is nieuw en een duidelijke kentering in het debat. Niemand kan immers voorbij aan de interpretatie van het hoogste rechtscollege van ons land.
Het is natuurlijk onzeker of Cassatie op dezelfde wijze zou oordelen moest het gaan om een huurcontract waar het Vlaams Woninghuurdecreet op van toepassing is. Dat decreet stelt immers heel duidelijk dat de automatische nietigheid de enige sanctie is als de woning reeds van bij aanvang van de verhuring gebreken vertoont. Het lijkt onwaarschijnlijk dat het Hof de letterlijke tekst van het Decreet naast zich neer zou kunnen leggen.
Nu het perspectief echter groeit dat er de komende jaren wijzigingen zullen volgen aan het Vlaams Woninghuurdecreet roept het arrest vooral de vraag op of de politiek niet meer manoeuvreerruimte zou kunnen bieden aan rechters. Het Hof geeft immers aan dat dat mogelijk is. Als de decreetgever de huurder toelaat om het herstel te vorderen, zal de vrederechter de flexibiliteit hebben om desgevallend die sanctie uit te spreken in plaats van de nietigheid.
Wat lang enkel een juridisch vraagstuk was, wordt daardoor een beleidsvraagstuk. De politiek moet oordelen of men vasthoudt aan de automatische nietigheid of niet. Er is ruimte voor een maatschappelijk debat.
Gezien de positie tussen huurders en verhuurders hebben we als sector een unieke invalshoek om daar toe bij te dragen. Aan de ene zijde hechten vastgoedkantoren belang aan de nietigheidssanctie als instrument om verhuurders aan te zetten tot het aanbieden van een conforme woning. Vergeet niet dat vastgoedmakelaars vanuit hun algemene zorgvuldigheidsplicht serieuze (deontologische) risico’s lopen, moesten ze meewerken aan de verhuur van een woning die niet aan de normen voldoet. Daarom zijn vastgoedkantoren doorgaans meer bereid om te zorgen voor een conformiteitsattest, aangezien dat de aansprakelijkheid indekt.
Verkeerd signaal voor verhuurders?
Anderzijds kan niemand er aan voorbij dat de nietigheid zware consequenties heeft, zowel voor de huurder als de verhuurder. Enige flexibiliteit zou die helpen temperen. We denken aan normen die recent zijn verstrengd en waarvan de toepassing lang niet altijd eenvoudig is. Het beste voorbeeld: de borstweringen en balustrades…
Uiteraard kan het één niet zonder het ander gezien worden. Als een norm ‘onterecht’ resulteert in de nietigheid, moet ze misschien geen gebrek categorie II vormen en dus tot een ongeschiktheid leiden. Vraag is altijd of het probleem niet schuilt in de norm zelf, eerder dan de handhaving. En vraag is ook of een nuancering van de automatische nietigheid niet het verkeerde signaal stuurt en door verhuurders als een ‘versoepeling’ van de minimale normen zal worden aanzien.
Een debat dus met veel pro’s en contra’s. Maar vooral ook een kwestie die nu op tafel komt en waar we als sector standpunt over zullen moeten innemen.
(Bron: CIB studiedienst)
