Een voorstel voor de afschaffing van een belastingvoordeel dreigt de huurmarkt minder aantrekkelijk te maken voor investeerders. Zo reageerde CIB-voorzitter Daniel Buschman vrijdag 17 september via een opiniestuk in De Standaard op de berichtgeving rond de afschaffing van het langetermijnsparen voor onroerende investeringen. Hier kan je het volledige opiniestuk er nog eens op nalezen.
De groenen, socialisten en CD&V willen vanaf 1 januari 2022 het belastingvoordeel schrappen voor nieuwe vastgoedaankopen, met ruggensteun vanuit de Hoge Raad van Financiën (DS 16 september). De discussie woedt al jaren, zij het op een redelijk eenzijdige manier. De titel van het artikel - ‘Belastingvoordeel voor tweede verblijven op de wip’ - spreekt boekdelen. Waar het debat echt over gaat, is de vraag of het fiscale stelsel van langetermijnsparen toegepast mag worden op investeringen in vastgoed.
Dat moet je ruim zien: het gaat heus niet alleen over tweede verblijven. Langetermijnsparen is niet alleen een manier om fiscaal te winnen met een villa aan de kust. Elke niet-eigen woning kan ervoor in aanmerking komen, en het gaat vooral over huurwoningen, huurappartementen en studio’s. Het langetermijnsparen is zowat de enige resterende fiscale stimulans om te investeren in huurpanden, terwijl de vraag naar huurwoningen het aanbod overstijgt.
Hoeveel getuigenissen komen er niet binnen van mensen die radeloos op zoek zijn naar een betaalbare huurwoning? Voor iedere woning die aan een redelijke prijs te huur wordt aangeboden, zijn er tientallen kandidaten. Dat die huurmarkt bij de discussie over het langetermijnsparen zelfs niet ter sprake komt, is onbegrijpelijk. We hebben meer investeerders in huurwoningen nodig, niet minder. Laat dat nu net zijn wat de afschaffing van het langetermijnsparen voor vastgoedinvesteringen in gevaar brengt.
Wat verder opvalt, is dat de politici het vizier alleen op vastgoed richten. Geen enkele politieke partij lijkt in twijfel te trekken dat investeringen in spaarproducten zoals verzekeringsformules of obligaties fiscaal gestimuleerd moeten worden. Sparen is immers belangrijk: het beschermt mensen tegen de pensioenval. Het voorstel dat nu op tafel ligt, is discriminerend. Waarom zou roerend sparen wel gestimuleerd moeten worden, maar onroerend sparen via een vastgoedinvestering niet?
Helemaal raar wordt het wanneer je de maatschappelijke baten in overweging neemt. Als iemand investeert in een woning om te verhuren, is dat tenminste nuttig voor de huurmarkt. Daar heeft onze samenleving meer aan dan wanneer diezelfde persoon zijn spaargeld op een rekening of bij een verzekeringsmaatschappij parkeert.
The sky is the limit
Het zijn allemaal argumenten die niet aan bod komen in het debat. De invalshoek is ongenuanceerd: de woonbonus is afgeschaft voor de eigen woningen en dus mag er ook geen enkele vorm van fiscale ondersteuning meer zijn voor de niet-eigen woningen. Die worden alleen als ‘tweede verblijven’ omschreven. Wie weet kunnen we de heruitzendingen van The sky is the limit aanwenden in de beeldvorming. Dat niet elk tweede verblijf een villa is, en dat het veelal om studio’s en appartementen gaat, blijft onvermeld. Net zoals het feit dat het langetermijnsparen vooral een steun is voor die broodnodige huurmarkt.
Ook de vergelijking met de afgeschafte woonbonus loopt mank. Misschien een detail, maar voor de volledigheid: in Wallonië bestaat die wel degelijk nog, in de vorm van de chèque habitat.
Bovendien gaat de redenering ook in Vlaanderen en Brussel niet op. Beide gewesten hebben de afschaffing van de woonbonus gecompenseerd door een (verdere) verlaging van de registratierechten, specifiek voor de gezinswoning. Toegegeven, van een integrale compensatie was zeker geen sprake. De afschaffing is altijd een besparingsoefening gebleven, zonder veel aandacht voor de impact op nieuwbouwprojecten (waarop je btw verschuldigd bent).
Karikatuur
Het feit blijft dat je veel meer registratierechten betaalt als je investeert in een huurwoning. In Vlaanderen gaat het om 4.000 euro extra per schijf van 100.000 euro verkoopprijs. De registratierechten liggen in elk van de drie gewesten hoog. Binnen Europa zijn we een van de landen met de hoogste belastingdruk bij de aankoop van vastgoed.
Dat werd in het verleden een klein stukje gecompenseerd door fiscale tegemoetkomingen, waaronder het langetermijnsparen. Ondertussen is dat de laatste van die tegemoetkomingen die nog bestaat. Een voor een zijn ze op de schop gegaan, zonder dat daar veel tegenover stond qua compensatie. Dat is telkens gelukt door het debat te vernauwen.
Dat dat nu opnieuw dreigt te gebeuren, is jammer. Onze woning- en vastgoedmarkt ondervindt er de schade van. Bekijk je het vanuit een andere invalshoek, dan lijken de gevolgen helemaal anders: discriminatie tussen roerende en onroerende investeringen, opnieuw minder steun voor de private huurmarkt en de aanpak van de wooncrisis en nog maar eens minder compensatie voor de hoge aankoopkosten. De karikaturale tweedeling tussen arme burgers en ‘rijke tweedeverblijvers’ helpt ons geen stap vooruit.
(Daniel Buschman, voorzitter CIB Vlaanderen - De Standaard 17-09-2021)
