Beleidsnota wonen

De beleidsnota is doorgaans een tekst die een opsomming maakt van tal van maatregelen en instrumenten. Dat is ditmaal niet anders. We overlopen de meest relevante passages kort.

Vlaamse woonlening

Het budget voor de Vlaamse Woonlening wordt verhoogd. Het Vlaams Woningfonds zal ieder jaar voor 1,7 miljard euro aan sociale leningen kunnen verstrekken. Die budgetverhoging is relevant voor vastgoedkantoren. Het helpt immers vermijden dat het beschikbaar budget in de loop van een jaar ‘op’ is, waardoor kopers die beroep willen doen op de Vlaamse Woonlening in moeilijke papieren komen.

Nuttig om te noteren is ook de intentie van de minister om de doorlooptijd van de Vlaamse Woonlening zo kort mogelijk te maken. Op aandringen van CIB zijn hiervoor afgelopen anderhalf jaar reeds heel wat maatregelen genomen. 

Integratie huurpremie en huursubsidie

De systemen van huurpremie & huursubsidie zullen geïntegreerd worden. Met het  geïntegreerde model krijgt een huurder de huurpremie uitgereikt van zodra hij of zij een bepaalde periode (nu: 4 jaar) op de wachtlijst voor een sociale woning staat. Bedoeling is ook dat de huurpremie in de toekomst semiautomatisch wordt toegekend. De invoering van een Vlaamse huurcontractendatabank moet helpen om dat mogelijk te maken.

Minister Depraetere wil ook bekijken of het mogelijk om een systeem van principiële toekenningen uit te werken waarbij het Agentschap Wonen in Vlaanderen een bevestiging geeft dat de betrokkene op basis van zijn inkomen en een periode op de wachtlijst van een sociale huurwoning in aanmerking komt voor de huurpremie. 

Dit bewijsstuk kan de kandidaat-huurder aan de verhuurder voorleggen. Hierdoor kan de verhuurder erop vertrouwen dat de kandidaat, onder de in het attest geschetste voorwaarden, recht zal hebben op de premie. Na het sluiten van de huurovereenkomst moet de huurder een tweede aanvraag doen voor de definitieve toekenning. Op dat ogenblik zal de administratie de vereisten die specifiek zijn voor de gehuurde woning, zoals huurprijs en ligging, controleren.

Noteer dat dit alles uiteraard nog heel wat voorbereidingswerk vereist. De beleidsnota spreekt zich ook niet over de timing. Wanneer precies in de komende 5 jaar dit er zou komen, is nog koffiedik kijken.

Vlaams Woninghuurdecreet

Eerder dit jaar lieten we je al weten dat het Agentschap Wonen in Vlaanderen een uitgebreid evaluatierapport van het Vlaams Woninghuurdecreet publiceerde. Die evaluatie kwam tot stand na input & feedback van de betrokken stakeholders, waaronder CIB.

In haar beleidsnota kondigt minister Depraetere aan dat ze op basis van dit rapport wijzigingen aan het Vlaams Woninghuurdecreet zal voorbereiden. Positief is alvast dat we de komende legislatuur in principe slechts één grote wijziging hoeven te verwachten. 

We weten alvast dat volgende wijzigingen zeker op de agenda staan:

• Een indexatieverbod voor energieverslindende woningen vanaf 01/01/2028 (naar het model van de tijdelijke regeling die afliep op 01/10/2023)
• Een verplichting om bij het afsluiten van een nieuw huurcontract gegevens uit een verblijfsdocument te vermelden
• Een bijsturing van de regels rond studentenhuur
• Een verfijning van de regels rond medehuur, zonder onderscheid tussen gehuwden/wettelijk samenwonenden enerzijds en feitelijke samenwonende partners anderzijds
• Wijzigingen die helpen om woningen energiezuiniger te maken

Hoewel minder van onmiddellijke relevantie voor vastgoedkantoren vermelden we toch ook even dat de terugbetalingstermijn van de Vlaamse huurwaarborglening wordt verlengd van 24 tot 36 maanden.

Verzekering gewaarborgd wonen

Klemtoon in de beleidsnota is om het bereik van de VGW (Verzekering Gewaarborgd Wonen) uit te breiden. De minister wil bekijken hoe de overheid geautomatiseerd een mailing/bericht kan bezorgen aan wie recent een krediet- of aankoopakte heeft afgesloten om te wijzen op het bestaan van de verzekering.

Vlaamse registratie huurcontracten

Net zoals in Brussel wil ook de Vlaamse regering aan de slag met meer data over huurcontracten. De Vlaamse regering wil in tegenstelling tot haar Brusselse collega’s vooral zicht op huurcontracten om de woningkwaliteitsbewaking te intensiveren en om de take-up van de huurpremie te verhogen. De huidige federale databank is daarvoor niet voldoende performant door beperkingen op het vlak van geregistreerde gegevens en de ontsluiting ervan.

Qua aanpak is het geruststellend om te lezen dat minister Depraetere eerst in overleg wil gaan met de federale overheid om een dubbele registratie te vermijden.

Naar een algemeen verplicht conformiteitsattest

Op dit moment heeft ongeveer 1/3de van de gemeenten reeds een regeling ingevoerd om het conformiteitsattest te verplichten. Doel is echter om het CA op termijn op het volledige grondgebied verplicht te stellen. Daar wordt de komende 5 jaar naartoe gewerkt: “Concreet maak ik werk van een doelgerichte invoering van een verplicht conformiteitsattest voor de volledige Vlaamse huursector. De invoering verloopt gefaseerd en gaat van start in de loop van de volgende regeerperiode. Vanaf dat moment moet er in elke Vlaamse gemeente ofwel een lokaal reglement van kracht zijn met een tijdspad, ofwel treedt een gestandaardiseerd Vlaams tijdspad in werking.”

De modaliteiten, de handhaving, … voor dit tijdspad worden nu uitgewerkt. Er komt ook een aanmoedigingsbeleid om verhuurders aan te zetten nu reeds voor een conformiteitsattest te gaan. Er komt een specifiek ondersteuningsbeleid voor verhuurders die werken wil uitvoeren om de woning conform te krijgen.

Wat de normen zelf betreft, plant de minister een nieuwe evaluatie. Het is echter positief dat de minister in haar beleidsnota meteen aangeeft dat dit genuanceerd moet gebeuren, met aandacht voor de impact op het aanbod en de betaalbaarheid: “Het belang van deze normen is groot. De normstelling bepaalt de (renovatie)opdracht waaraan alle woningen in het Vlaams Gewest minimaal moeten beantwoorden. Dit kwaliteitsniveau moet voldoende hoog liggen om behoorlijk wonen te waarborgen, maar mag ook niet zodanig ambitieus zijn dat de betaalbaarheid onder druk komt te staan.”

Er komt een afwijking op de energienorm voor onroerend erfgoed. Daar kan een energierenovatie immers de erfgoedwaarde aantasten. De afwijking zal echter niet generiek zijn: ze zal ‘gemotiveerd’ moeten worden.

Taskforce Wonen-Ruimte

Deze nieuwe taskforce moet zorgen voor een versnelling van woningbouwprojecten in Vlaanderen. De beleidsnota zegt er letterlijk het volgende over: “Deze taskforce heeft tot doel de slapende en onbenutte bouwpotenties in Vlaanderen in kaart te brengen, de drempels voor de versnelde activering van deze bouwpotenties weg te werken en woonactoren in staat te stellen de beoogde uitbreiding van het woonaanbod te realiseren.”

Er wordt de komende legislatuur een recordbudget vooropgesteld van 6 miljard euro voor de bouw en renovatie van sociale woningen. Er komt een nieuw Bindend Sociaal Objectief. Gemeenten die onvoldoende inspanningen doen, zullen een financiële bijdrage moeten leveren aan de huurpremie. Het BSO is een minimum, geen maximum. Gemeenten die verder willen gaan, krijgen daarvoor de middelen aangereikt.

Impact van airbnb

De minister zal lokale besturen aanmoedigen om de impact van airbnb op de lokale woningmarkt in kaart te brengen (en maatregelen te nemen om de uitstroom uit reguliere woninghuur tegen te gaan). Het feit dat ze ook bevoegd is voor Toerisme biedt opportuniteiten, onder meer via de omzetting van de nieuwe Europese verordening Kortetermijnverhuur.

Renovatiebeleid

Een opsteker hier is de specifieke aandacht die de minister schenkt aan appartementsgebouwen. Gelet op het belang van deze passage hernemen we ze hier letterlijk:

“Daarnaast focus ik binnen deze collectieve aanpak specifiek op de renovatie van appartementen. Oudere appartementsgebouwen kampen vaak met een lage energie-efficiëntie en woningkwaliteitsgebreken. Tegelijkertijd is renovatie voor dit type gebouwen complex. Voor de realisatie van de doelstellingen van het  woon- en energiebeleid moeten appartementsgebouwen dan ook extra aandacht krijgen.”

“Om Verenigingen van Mede-eigenaars (VME’s) te overtuigen tot een renovatie, versterk ik de ondersteuning via renovatiemasterplannen. Nadat een VME beslist heeft te renoveren, voorzie ik dat men bij de uitvoering verder beroep kan doen op de Mijn VerbouwBegeleiding. Verder verfijn ik de instrumenten die renovatie bij appartementsgebouwen ondersteunen, waarbij ik zowel de VME als eigenaar-bewoners met beperkte middelen extra ondersteuning bied (via Mijn Verbouwpremie en Mijn Verbouwlening).”

Wanneer we de beleidsnota Energie onder het vergrootglas leggen, volgen ongetwijfeld meer details hierover.

Financieel kwetsbare eigenaars-bewoners en verhuurders die werken uitvoeren in functie van het verkrijgen van een conformiteitsattest krijgen extra begeleiding: “Het bestaat telkens uit een renovatiebegeleiding waarbij de eigenaar ontzorgd wordt. Zo wordt er hulp aangeboden bij het bepalen van de nodige renovatiewerken, het bespreken van de te ondernemen stappen in het renovatieproces, het zoeken van aannemers, bespreken van offertes en bepalen van het financieel plan.” 

Binnen de Mijn Verbouwpremie lijkt er trouwens sprake van een klemtoonverschuiving. De voorwaarden worden gewijzigd “met het oog op een maximale impact op het reduceren van de uitstoot en het versterken van de draagkracht van de burgers. We zetten daarmee Vlamingen aan om beter te doen dan de norm (label D)”. De premie lijkt zodoende meer te zullen worden gericht op koolstofneutraliteit, eerder dan (enkel) hogere energiezuinigheid.

Mijn VerbouwLening die voor VME bestemd is, alsook de werken die in aanmerking komen, worden geëvalueerd en geoptimaliseerd.

Sensibiliseren van kandidaat-kopers

Een laatste, toch wel opvallende, passage is er één die vrij flou blijft. Het gaat om het tijdig informeren van kopers rond kwaliteitsproblemen in de woning: “Om woningkwaliteitsproblemen op de eigenaarsmarkt te verhelpen, is tijdig informeren en sensibiliseren de juiste aanpak. We stimuleren waar mogelijk gezamenlijke keuringen bij een verkoop (EPC, asbest,...).”

De beleidsnota wordt de komende dag door verschillende media onder de loep genomen. In dit opzicht verwijzen we graag door naar VRT NWS en hun bijdrage over de bescherming van kwetsbare huurders.