Het is de overheid menens om de kwaliteit van de Vlaamse woningen te verhogen. Het conformiteitsattest speelt daarbij een steeds belangrijkere rol. In principe hoef je niet verplicht over een conformiteitsattest te beschikken om een woning te mogen verhuren, behalve in steden en gemeenten waar men het attest wel verplicht gemaakt heeft. Maar zelfs wanneer er geen verplichting geldt, is het nuttig om een conformiteitsattest te kunnen voorleggen. Meester Katrien Vergauwen (GSJ Advocaten) vertelt tijdens een nieuwe VIVO-opleiding in het najaar waarom. Met de lezers van CIB info deelt ze nu al graag enkele tips en tricks.
- Plaatsbeschrijving op basis van deskundig verslag woningcontroleur
Een plaatsbeschrijving is an sich vrij van vorm. Ook het model van deskundig verslag van de wooncontroleur zou je als basis kunnen aannemen. Op deze manier worden twee vliegen in een klap geslagen: de verplichte plaatsbeschrijving is meteen gedetailleerd en alle partijen bevestigen ook de overeenstemming met de minimale woningkwaliteitsvereisten. Onder het credo ‘goede afspraken maken goede vrienden’, kan je dit bij latere discussies ter hand nemen en geeft dit een indicatie over de oorzaken van mogelijke gebreken.
2. Wie schrijft, die blijft
In kader van strafrechtelijke vervolging kan onachtzaamheid als voldoende bewijs gelden om schuldig te zijn aan krotverhuur (verhuur in strijd met de minimale kwaliteitsvereisten). Indien dan geen stukken voorhanden zijn waaruit blijkt dat iemand wel moeite deed om de kwaliteit van de woning te behouden, kan dit snel in een ongunstige richting evolueren. Onder ‘stukken’ vallen niet enkel een conformiteitsattest of plaatsbeschrijving, maar ook een intern reglement waarin alle betrokken partijen herinnerd worden aan eigen (wettelijke) verplichtingen en afspraken, mailverkeer met bewoners hierover, navragen of herstellingen zich opdringen, … . Kortom, wie schrijft die blijft!
3. Verhuur met lichtarmaturen
Een van de snelst vastgestelde gebreken bij een controle is een risico op elektrocutie, bijvoorbeeld doordat de aansluiting om verlichting op te hangen ‘bloot’ uit de muur/plafond hangt. Bij aanraking kan er elektrocutie optreden. Door zelf te voorzien in armaturen, kan je dit gebrek gemakkelijk uitsluiten. Ook het uit de muur hangen van stopcontacten/afdekplaatjes kan hiertoe leiden. Controleer steeds ook dergelijke zaken.
4. Link vergunningstoestand vaker aanwezig
De kwaliteitsvereisten worden afzonderlijk van de vergunningstoestand van een pand beoordeeld. Bij controles zal echter steeds vaker ook meteen een controle op vlak van vergunningen georganiseerd worden. In sommige gevallen kan geen conformiteitsattest worden afgeleverd indien de vergunningstoestand van een pand niet conform is. Een link tussen beide is snel gelegd. Ook daarom is het belangrijk om steeds te voldoen aan de minimale kwaliteitsvereisten.
5. Zelf controle doorvoeren op basis van checklist
Het technisch verslag dat de woningcontroleur volgt bij een woonstcontrole, kan je ook zelf ter hand nemen en overlopen. De uitkomst hiervan, en eventuele vastgestelde gebreken, kunnen vervolgens een indicatie geven van de urgentie van sommige herstelwerkzaamheden. Niet alle gebreken leiden immers tot een ongeschiktheid. De gebreken die onder deze drempel blijven, kunnen in sommige gevallen dan ook even uitgesteld worden.
6. Woonkwaliteit evolueert
De minimale kwaliteitsvereisten zijn steeds in beweging en worden jaar na jaar scherper gesteld. Zo gelden steeds strengere eisen voor dubbel glas, dakisolatie, EPC, … . Het kan dan ook nuttig zijn om bij een investering naar de toekomst te kijken en eventueel een extra inspanning te doen. Op die manier vermijd je op korte termijn opnieuw te moeten investeren omdat de normen verstrengen na een aantal jaren.
7. Woning net te klein?
Soms komt een woongelegenheid net in oppervlakte te kort. Het ministerieel besluit van 26 november 2020 kan hierbij misschien wel soelaas bieden. Het MB (het vroegere technisch handboek) bevat enkele uitzonderingen waardoor er alsnog oppervlakte bijgeteld kan worden. Het loont dan ook de moeite om er deze tekst op na te lezen. Je komt niet alleen meer te weten over hoe bepaalde normen moeten worden beoordeeld, maar ook over verschillende mogelijke afwijkingen.
Meer weten? Meester Katrien Vergauwen (GSJ Advocaten) geeft in het najaar de VIVO-opleiding ‘Huurconformiteit en conformiteitsattesten’. Houd de VIVO-website alvast in de gaten voor data en locaties!
(Bron: CIB info 95)
