Laadpalen in appartementsgebouwen groeien uit tot een maatschappelijk probleem. Niet alleen verschillen de brandveiligheidsnormen van brandweerzone tot brandweerzone, de beperkte capaciteit van het elektriciteitsnet in gebouwen zorgt voor een ratrace en bovendien is er geen duidelijk, overkoepelend kader. Met als resultaat ondoordachte beslissingen en verhitte debatten. Veel mede-eigenaars denken onterecht dat ze lukraak laadpalen mogen installeren op hun parkeerplaats of in hun garage. Zo'n individuele initiatieven zijn net heel schadelijk en staan een veilige collectieve oplossing in de weg. Het appartementsrecht voorziet een dwingende procedure. Een mede-eigenaar die deze procedure niet volgt, mag niet zomaar zelf een laadpaal installeren.
Wie het wil hebben over laadpalen in appartementsgebouwen kan niet om art. 3.82 van het nieuw Burgerlijk Wetboek heen. Het is immers dit artikel, ingevoegd in het appartementsrecht op 1 januari 2019, dat aan mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren het recht toekent om kabels, leidingen en bijhorende faciliteiten in of op de gemeenschappelijke delen aan te leggen. Dit wanneer de werken tot doel hebben om de infrastructuur op vlak van water, energie of telecommunicatie te optimaliseren.
Dit recht is geenszins absoluut. Art. 3.82 laat geen wildgroei of ongebreidelde initiatieven toe. Al te vaak moeten we vaststellen dat mede-eigenaars er een absoluut recht uit afleiden en onterecht het artikel slechts gedeeltelijk lezen.
Het appartementsrecht stelt zeer uitdrukkelijk dat het recht tot installatie van een laadpaal slechts kan worden uitgeoefend wanneer de mede-eigenaar minstens twee maanden voorafgaandelijk per aangetekende zending de syndicus heeft geïnformeerd. Die communicatie moet een beschrijving van de geplande werken en een verantwoording bevatten.
Vervolgens beschikken de andere mede-eigenaars over een termijn van twee maanden (na ontvangst van de aangetekende zending) om verzet aan te tekenen. Zij kunnen dit doen op grond van een rechtmatig belang, zoals
1. Er bevindt zich reeds dergelijke infrastructuur in het gebouw
Hieronder moet niet enkel begrepen worden: de aanwezigheid van laadpalen voor collectief gebruik in het gebouw. Het begrip ‘rechtmatig belang’ moet immers expansief geïnterpreteerd worden. Doel van de wetgever was om te bekomen dat individuele initiatieven de gegronde belangen van de andere mede-eigenaars niet in het gedrang zouden brengen.
Daarvoor moet ook gekeken worden naar lopende of binnenkort op te starten initiatieven om een collectieve voorziening te installeren. Het kan niet de bedoeling zijn dat een démarche van één mede-eigenaar die plannen in gevaar brengt.
Bij laadpalen zal dit sterk spelen omdat de veelal beperkte capaciteit van het elektriciteitsnet binnen het gebouw een rol speelt. De opwaardering van die capaciteit is bovendien een titanenwerk. De VME is immers slechts eigenaar van de bedrading tot aan de teller. Alles vanaf de teller behoort tot de zeggenschap van de distributienetbeheerder Fluvius.
De capaciteit van het net beperkt het aantal laadpalen dat kan worden geïnstalleerd. Daardoor komen we te vaak in een race volgens het “eerst komt, eerst maalt”-principe. Dat is dan nog een illusie, aangezien bij een latere collectieve installatie de verbruiksmogelijkheden herbekeken moeten worden.
De beperking van het capaciteitsnet binnen het gebouw is mede daarom een volstrekt te verantwoorden weigeringsgrond vanuit het rechtmatig belang van de andere mede-eigenaars. De grond verantwoordt ook waarom het eigendomsrecht van een mede-eigenaar niet als absoluut gezien mag worden, zelfs over zijn/haar privatief. Er is immers altijd een impact op het collectieve.
2. De veiligheid, in het bijzonder op vlak van brandpreventie en -bestrijding
Uiteraard kan de VME zich verzetten tegen de individuele installatie van een laadpunt, wanneer de brandveiligheid daarmee in het gedrang zou komen.
Daarbij komt nog dat nog geen uniform wettelijk kader bestaat rond de brandveiligheidsnormen die bij laadpunten in appartementsgebouwen in acht moeten worden genomen. We beschikken enkel over een code goede praktijken, opgemaakt door FireForum. Die code is echter niet afdwingbaar. Ze wordt ook niet uniform gehanteerd: elke brandweerzone hanteert eigen richtlijnen, die lang niet altijd met elkaar overeenstemmen. Ook over de vraag hoe afdwingbaar die zijn, bestaan vraagtekens.
Dat hier verandering in moet komen, is duidelijk. Syndici en VME’s moeten zekerheid hebben over welke veiligheidsmaatregelen genomen moeten worden. Wat is vereist op vlak van branddetectie? Hoe zit het met sprinklersystemen? Quid de bereikbaarheid voor de brandweer? Is opladen op een -2 verdieping verboden?
Zolang een wettelijk kader uitblijft, weten de VME’s en de syndici niet welke normen finaal van toepassing zullen zijn. En, kunnen zij de financiële en praktische consequenties van de noodzakelijke ingrepen niet inschatten.
Laat net dat laatste een derde mogelijke weigeringsgrond uitmaken:
3. De werken kunnen slechts worden uitgevoerd wanneer deze geen negatieve financiële consequenties hebben op de andere mede-eigenaars.
Iedereen is overtuigd van de wenselijkheid van de elektrificatie van het wagenpark. En niemand ontkent dat er nood is aan een opwaardering van de infrastructuur binnen appartementsgebouwen om die elektrificatie te ondersteunen. Syndici zijn in allerijl op zoek naar oplossingen. Maar het lukraak installeren van een eigen laadpaal is erg contraproductief. Het verhindert dat er op een structurele, doordachte wijze wordt gekeken richting een collectieve oplossing op basis van load-balancing, waarbij ook veiligheidsoverwegingen, financiële aspecten, … in rekening worden gebracht.
Load-balancing is een collectief systeem waarbij privatieve laadpalen/laadpunten aan elkaar gekoppeld zijn en de beschikbare stroom verdeeld wordt over de verschillende laadpalen/laadpunten. Het vormt zo een oplossing voor het capaciteitsprobleem dat zich onherroepelijk zal stellen.
De perceptie dat er een soort “recht” bestaat tot installatie van een eigen laadpaal moet net daarom dringend uit de wereld worden geholpen. Het appartementsrecht is in deze immers expliciet: er is een procedure die gevolgd moet worden. Niemand kan dus zomaar een laadpunt aanbrengen zonder dat de andere mede-eigenaars op de hoogte zijn en minstens de kans hebben gehad om zich te verzetten.
Tot slot aan de wetgever en de bevoegde regeringen één duidelijk signaal: om de kwestie van de laadpalen vlot te trekken, is er dringend nood aan een goed overkoepelend kader, minstens voor alles wat de brandveiligheid betreft. Een uniforme set aan regels over alle brandweerzones is een basisvoorwaarde. Daar moet zo snel mogelijk werk van worden gemaakt. Dit ook in de wetenschap dat bij nieuwbouw en grondige renovaties binnenkort ingevolge Europese regelgeving de aanwezigheid van infrastructuur voor laadpalen sowieso verplicht voorzien moet worden.
Een gelijklopende lezing vinden we overigens terug in andere analyses van art. 3.82 nieuw BW, zoals bijvoorbeeld:
