Corona heeft veel veranderd in ons leven, maar de droom van een eigen stulpje in het buitenland laten we niet zomaar opzij zetten. Zon, levenskwaliteit en scherpe prijzen blijven kopers aantrekken, zo leert een rondvraag bij enkele spelers in de markt van buitenlands vastgoed.
Azull (Spanje)
“Kopen in Spanje is geen impulsaankoop, onze klanten laten zich niet stoppen”
Door corona zijn we met z’n allen gaan nadenken over onze levenskwaliteit en de behoefte om samen te genieten met vrienden en familie. Niet alleen vastgoed aan de kust of in de Ardennen kent daardoor een boom, de Belg blijft ook dromen van een casa onder de Spaanse zon. Dat stelt Marleen De Vijt, zaakvoerder van Azull, Belgische marktleider in Spaans vastgoed, vast. “Toen de grenzen sloten in maart viel de verkoop stil, maar in de zomer zagen we een enorme inhaalbeweging ontstaan.”
Uit nieuwe cijfers van de Spaanse registratiekantoren blijkt dat bijna 2.300 Belgen in 2020 een Spaanse casa gekocht hebben. De Belgen zijn daarmee in de Spaanse verkoopcijfers opgeklommen van de zesde naar de derde plaats. De Vijt is niet verrast. Net zoals ten tijde van de financiële crisis in 2008 zag ze de voorbije maanden twee bewegingen ontstaan. “Een deel van de Belgen wordt angstig en gaat op zijn centen zitten, de anderen beslissen dat dit hét moment is om hun droom te verwezenlijken.” De topvrouw van Azull stipt graag aan dat de liefhebbers van een Spaans buitenverblijf niet van plan zijn om hun buitenlandse droom opzij te zetten. “Kopen in het buitenland is geen impulsaankoop. Die mensen zijn daar al jaren mee bezig, volgen al lang Spaanse les, gaan er op vakantie en laten zich niet stoppen door corona. Makelaars aan de Belgische kust die zeggen dat de consument nu al sneller gaat nadenken over een verblijf in het buitenland hebben het verkeerd voor. Meer dan een vierde van onze klanten heeft al een tweede verblijf in België. De grootste concurrent is Portugal, gevolgd door Italië en Frankrijk.” Kopers van een Spaanse tweede woning willen volgens de CEO van Azull vooral genieten, en rekenen daarbij niet per se op een return on investment. “De echte beleggers moeten niet in Spanje zijn, het rendement ligt daarvoor te laag.”
Onvoorzien drama
Dat er in 2020 wel degelijk minder gekocht werd dan andere jaren, heeft volgens De Vijt vooral te maken met het feit dat Belgen simpelweg niet in Spanje geraakten. “Augustus was een fantastische maand, maar september was een onvoorzien drama. De overheid besliste opeens dat we niet meer mochten reizen naar Spanje, ook al was er op dat moment weinig aan de hand. Daardoor lag de verkoop een maand stil zonder reden. In oktober zwengelde de verkoop gelukkig opnieuw aan en ook volgend jaar verwachten we een goed jaar.”Een mens vraagt zich af hoe je klanten voor buitenlands vastgoed lokt in tijden van lockdown. De Vijt licht toe. “Normaal gaat een klant met ons drie dagen op bezoek ter plaatse. Daar gaat al een heel voortraject aan vooraf, waarbij we uitleggen hoe de het financiële en fiscale luik in elkaar zitten. Tijdens de lockdown zijn we hiervoor overgestapt van fysieke infoavonden naar webinars. Met succes overigens. Meer dan 1.200 mensen hebben zo’n webinar gevolgd. Onze eigen mensen blijven intussen naar Spanje afreizen. Je kan een afspraak maken (een virtuele view) waarbij klanten door de woning kunnen wandelen. Zo zijn ze voorbereid voor ze effectief naar Spanje afreizen. Momenteel werken we ook verder via het systeem van subject to viewing. Iemand reserveert een pand, betaalt een voorschot en heeft het recht om af te zien van de koop wanneer het pand hem bij aankomst ter plaatse toch niet helemaal bevalt.”
“In Spanje verschuift de vraag van appartementen naar woningen’ – Marleen De Vijt, CEO Azull
Poort en privé zwembad
In eigen land deed corona de vraag van woningen met tuin of ruim terras de hoogte ingaan. In Spanje neemt De Vijt dezelfde trend waar. “We zien overal in Spanje de vraag verschuiven van appartementen naar woningen. Vroeger vielen vooral de grote villa-appartementen met ruime terrassen, die naadloos van binnen naar buiten liepen, in de smaak. Het gemeenschappelijke sociale deel had daarbij een zekere aantrekkingskracht. Momenteel verkiezen klanten eerder een eigen stek met privé zwembad en een poort.”
Naast een eigen afgebakende plek om op terug te vallen, ziet De Vijt ook de vraag naar nieuwbouw luider dan ooit klinken. “De vraag naar nieuwbouw is met 50% gestegen. Ook omdat de Spanjaarden nu meer behoefte hebben aan buitenruimte, een tuin en zwembad. Daardoor vissen ze in dezelfde vijver als de buitenlanders.” Prijsdalingen liggen om die reden niet onmiddellijk in het verschiet.
Moderne nomaden
Een andere trend die zich net als in België doorzet, is telewerken. Meer nog, steeds meer buitenlanders zoeken de Spaanse zon op om vanuit een tweede woning te werken, stelt De Vijt vast. “Sinds een aantal jaar zien we het fenomeen ‘moderne nomaden’ opduiken: grafische beroepen en IT’ers kopen iets in Spanje en laten hun werknemers dan als incentive af en toe in het buitenland werken.” Dat men in Spanje beslist heeft om tegen 2025 overal 5G te installeren is volgens De Vijt een goede zaak. “Tot drie jaar geleden moesten we ons op ons hoofdkantoor op een vijfsterrenclub nog behelpen met satellietschotels. Het land heeft gelukkig goed beseft dat dit een noodzakelijke stap is om bedrijven en investeerders aan te trekken. Corona of niet, De Vijt ziet de toekomst voor Spaans vastgoed nog altijd door een roze bril. “De drie criteria waarom mensen naar Spanje gaan zijn de zon, levenskwaliteit en de scherpe prijs. Die factoren zijn niet veranderd. En die vervelende coronacrisis zal ooit wel eens eindigen.”
Immo Portugal (Portugal)
“We verwachten geen prijsdalingen voor nieuwbouw, integendeel”
Net als buurland Spanje viel ook Portugal het afgelopen jaar niet altijd even makkelijk te bereiken. Toch hield dat de interesse voor een tweede woning niet tegen, meent Tim Demeyer, Sales Director België van Immo Portugal, nieuwbouwspecialist aan de Portugese Zilverkust. “Klanten kijken verder dan de korte termijn.Velen namen zelfs een reservatie op een woning en appartement. In de maanden juli, augustus en september noteerden we een serieuze inhaalbeweging in de ondertekende verkoopcontracten.”
De doorgedreven digitalisering tekende zich in 2020 af als een belangrijke evolutie. Ook Immo Portugal schakelde een digitale versnelling hoger om zoveel mogelijk klanten te kunnen bedienen. “Zoom-meetings met internationaal cliënteel, drone video’s voor remote viewings, een aangepaste marketingmix op internationale websites, noem maar op. De combinatie van een fysieke vestiging in Antwerpen - België is nog altijd veruit onze grootste afzetmarkt - en Portugal maakt dat we vrij veel hebben kunnen doen, zelfs digitale transacties“, vertelt Demeyer.
Zowel tijdens de eerste als tweede lockdown stelde hij een toenemende interesse vast van internationale klanten. “We krijgen ook nu weer meer aanvragen uit landen zoals de Verenigde Staten, de Scandinavische landen en ook Portugal zelf. Rijkere Portugezen azen meer dan vroeger op een stekje buiten de grootstedelijke gebieden. Onze regio, de Zilverkust, komt dan vrij snel in het vizier.” Demeyer schat dat het aantal transacties dit jaar tegenover 2019 zo’n 30% lager zal liggen, maar dat heeft volgens hem vooral te maken met de twee lockdowns dit jaar en het feit dat 2019 een topjaar was. Hij toont zich dan ook erg optimistisch. “Dankzij de inhaalbeweging in 2021 zullen we het jaar 2019 kunnen evenaren of overtreffen. Dat merken we nu al op basis van de reservaties van villa's en appartementen.”
Cruisereizen en megahotels
De Sales Director van Immo Portugal zag de behoefte aan een eigen buitenlandse ‘safe haven’ in een stroomversnelling komen vanwege corona. “Mensen willen met hun gezin op een veilige manier kunnen reizen en anticiperen op de toekomst. Cruisereizen en megahotels waar men met 300 personen aan een ontbijtbuffet zit, ogen nu veel minder aantrekkelijk.” Wie plannen heeft voor een tweede verblijf in het buitenland zal overigens niet per se teruggrijpen naar een tweede woning dichterbij huis, denkt ook Demeyer. “Aan de Belgische kust heb je voor 300.000 euro misschien een nieuwbouwappartement met 2 slaapkamers. In onze regio koop je met dat geld een ruime villa met 3 slaapkamers, 2 badkamers en een privé-zwembad. Bovendien Portugal is altijd bereikbaar met de wagen.”
“Mensen willen veilig reizen en anticiperen op de toekomst ” - Tim Demeyer, Sales Director België Immo Portugal
Glas halfvol
Ook in Portugal hoeven gegadigden niet onmiddellijk uit te gaan van koopjes op de markt. “We verwachten absoluut geen prijsdalingen voor nieuwbouw, integendeel”, schetst de Demeyer. “Goede locaties worden schaars, de bouwvoorschriften zijn ook verstrengd en dat uit zich in de bouwprijs per m². De vraag neemt niet af. Dat geldt zeker voor de markt voor nieuwbouw op goede locaties aan de kust, al is dat wel een internationale markt natuurlijk.” Op de lokale markt van bestaande oudere woningen die meer landinwaarts liggen verwacht hij dan weer wel een druk op de prijzen. “Maar dit zal zich vooral uiten in de lokale markt in de prijscategorie tot 200.000 euro.” Demeyer merkt op dat de opmars van telewerk ook in Portugal voor een aangepaste checklist zorgt bij de aankoop van een woning. “Voor heel wat beroepscategorieën is de fysieke verblijfplaats van ondergeschikt belang. Wat vooral telt is een goede WiFi en een aangepaste ruimte in de woning om optimaal te kunnen telewerken. Volgens de wet moet elke woning er minstens één slaap- en badkamer hebben die makkelijk toegankelijk is voor rolstoelgebruikers. In een woning met 2 bouwlagen zie je dan ook altijd een slaapkamer en badkamer op het gelijkvloers. Die slaapkamer wordt nu vaak gebruikt als kantoor.”
Mogen we besluiten dat de Portugese markt de coronastorm al bij al goed heeft doorstaan? Demeyer knikt volmondig ja. Voor hem is het glas halfvol. “Angst is een slechte raadgever. De eerste coronagolf was nog een kwestie van navigeren in het donker, maar nu liggen de kaarten anders. We zijn ervan overtuigd dat de markt voor kwalitatief vastgoed in het buitenland op goede locaties het goed zal blijven doen. Corona of geen corona.”
Immo De Bisschop (Turkije)
“Aantal transacties met 90% gedaald”
Minder dicht bij de deur, maar daarom niet minder aantrekkelijk is een stulpje onder de Turkse zon. Al zorgt de grote afstand er in coronatijden voor dat de verkoop van Turkse tweede woningen vanuit ons land quasi stilgevallen is. “De schrik zit er bij vele kandidaat-kopers toch goed in”, vertelt Turkijespecialist Bart De Bisschop van Immo De Bisschop. “Normaal verkopen er we een 30 à 40 woningen op jaarbasis, nu is het aantal transacties met 90% gedaald.”
Turkije is de voorbije jaren uitgegroeid tot een van de nieuwe hotspots voor een tweede verblijf. De zon en vooral de lage prijzen deden de voorbije jaren veel Belgen overstag gaan. “Voor 70.000 euro kan je er al een nieuwbouwappartementje met zicht op zee kopen. In België betaal je snel het drie- tot vierdubbele. Bovendien hoef je er geen btw te betalen op nieuwbouw, enkel 4% registratierechten”, gooit De Bisschop de grootste troef op tafel. “Je moet natuurlijk wel enige affiniteit hebben met het land.”
Imagoprobleem
Voor Immo De Bisschop is Turks vastgoed niet de enige bezigheid – ook residentieel vastgoed in eigen land behoort tot de activiteiten - en gelukkig maar. Hij zag de verkoop sinds de eerste lockdown volledig stilvallen en ook nu blijft het opvallend kalm. “Indien ik enkel Turks vastgoed aan de man zou brengen, was ik gegarandeerd in de problemen gekomen”, zegt De Bisschop met opluchting in zijn stem. De Bisschop meent dat de grote afstand en verplichte vliegreis een groot struikelblok vormen. In de verkoop van Turks vastgoed vanop afstand via virtuele rondleidingen gelooft hij niet. “Woningen in Turkije moet je in levende lijve gezien hebben. Wij nemen onze klanten altijd mee naar ginder. Er wordt niets getekend, voor we de woning ter plaatse gezien hebben.” Verkopen op plan doet de man overigens niet meer. “We hebben dit een tijdje gedaan, maar zijn ermee gestopt. Ervaring leert me dat je er niet iedereen kan vertrouwen. Ik verkoop alleen nog iets wanneer de stenen effectief gelegd zijn. In Turkije ben je op dat vlak ook minder beschermd dan in pakweg Spanje.” Corona speelt de verkoop parten, maar is niet de enige boosdoener. “Het politieke bewind onder Erdogan en het imago van Turkije in Europa zorgen bij sommige klanten voor de nodige twijfel. Velen kijken de kat uit de boom.”
2020 mag dan wel een jaar van twijfel en uitstel geweest zijn, De Bisschop verwacht dat de kentering in 2021 ingezet zal worden. “Verschillende klanten wachten tot de crisis wat gaan liggen is en de quarantainemaatregelen niet langer van kracht zijn. Zodra de rust teruggekeerd is, zal er opnieuw gekocht worden. Ik heb al genoeg signalen ontvangen van klanten die staan te popelen om het vliegtuig terug op te stappen.”
