De herstelvordering, vervat in artikel 3.43 VCW, is ingegeven door de wens van de decreetgever om – ook bij de strafrechtelijke handhaving – meer aandacht te besteden aan het herstel van de woning. De loutere bestraffing van de eigenaar ontneemt hem op zich immers nog niet de mogelijkheid om de woning nadien gewoon verder te huur aan te bieden op de huurmarkt. Men mag dan wel opnieuw strafbaar zijn, daarmee zijn de vereiste renovatiewerken nog niet noodzakelijk uitgevoerd.
Men mag ook niet vergeten dat de strafbaarstelling enkel gericht is op de verhuur van het pand. Trekt men er na een veroordeling als eigenaar zelf in, dan valt elk risico op navolgende strafrechtelijke vervolging weg (dit i.t.t. bij de administratieve procedure). Vanuit de strafrechtelijke procedure is er dan geen drukkingsmiddel om een kwaliteitsverbetering af te dwingen.
De herstelvordering komt hieraan tegemoet. De herstelvordering laat de rechter toe om de eigenaar te bevelen aan de verkrotte woning werken uit te voeren, teneinde deze te laten voldoen aan de woningkwaliteitsnormen. Stelt de rechter vast dat de woning niet in aanmerking komt voor herstelwerken, dan beveelt hij de eigenaar om er een andere bestemming aan te geven overeenkomstig de bepalingen van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening of om de woning te slopen, tenzij de sloop ervan verboden is op grond van wettelijke, decretale of reglementaire bepalingen.
De sanctie kan(/moet) door de rechter ambtshalve uitgesproken worden, dan wel op vordering van de wooninspecteur of het college van burgemeester en schepenen van de gemeente waar de woning gelegen is (de wooninspecteur en het college kunnen vrijwillig tussenkomen in het strafgeding). De vordering vermeldt in ieder geval de gebreken op basis waarvan het herstel gevorderd wordt. De vordering wordt bovendien uitdrukkelijk gemotiveerd vanuit het oogpunt van de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen. Als het herstel wordt gevorderd dient de rechter dit eigenlijk toe te staan. Hij/zij heeft daarbij geen appreciatiemarge.
De rechter bepaalt de termijn voor uitvoering van de herstelmaatregelen en kan tevens een dwangsom bepalen per dag vertraging indien de wooninspecteur of het college van burgemeester en schepenen hierom verzoekt. De maximale termijn voor uitvoering van de herstelmaatregelen bedraagt twee jaar.
Herstel
Het basisprincipe is dus het integrale herstel van de gebreken, die de woning vertoont. Slechts indien dit niet mogelijk is zal de alternatieve herstelmaatregel (herbestemming of sloop) toepassing vinden.
Na het uitvoeren van de herstelwerken moet de woning conform zijn aan de Vlaamse woningkwaliteitseisen. Voor 1 januari 2021 impliceerde dit een herstel tot nul strafpunten. Want, in de strafrechtelijke procedure was elk strafpunt strafbaar. Sinds 1 januari 2021 is de grens evenwel gelijkgesteld aan de conformiteit van de woning. Net zoals in de administratieve procedure wordt de conformiteit voortaan op strafrechtelijk vlak afgemeten aan het ontbreken van gebreken categorie II en/of III, inclusief de optelsom van zeven of meer gebreken categorie I.
De herstelverplichting is daar tevens op gealigneerd. Een woning is dus voldoende hersteld wanneer er geen gebreken categorie II of III meer aanwezig zijn (incl. optelsom zeven gebreken categorie I). Zolang dit niet is gebeurd, kan de woning niet opnieuw te huur aangeboden worden. Bezondigt de eigenaar zich hieraan, dan maakt hij zich opnieuw schuldig aan een misdrijf o.g.v. artikel 3.34 VCW Zelfs indien een woning met gebreken niet meer te huur of ter beschikking gesteld wordt, en er dus geen misdrijf is in de zin van artikel 3.34 VCW, zal de rechter alsnog het herstel van de gebreken moeten bevelen in toepassing van artikel 3.43 VCW. De eigenaar van een gebrekkige woning zou immers eenvoudig aan de herstelsanctie kunnen ontsnappen door deze tijdelijk niet meer te huur of ter beschikking te stellen.
Indien er meerdere eigenaars of veroordeelden zijn, worden die steeds als hoofdelijk gehouden beschouwd tot uitvoering van de herstelvordering.
Als de eigenaar de herstelmaatregelen uitgevoerd heeft, moet hij de wooninspecteur en het college van burgemeester en schepenen daarvan onmiddellijk op de hoogte brengen. De kennisgeving wordt aangetekend verstuurd of wordt afgegeven tegen ontvangstbewijs.
Proces-verbaal van uitvoering
Nadien volgt een controle ter plaatse van de uitgevoerde werken. Na de controle stelt de wooninspecteur een proces-verbaal van uitvoering op. Een afschrift daarvan wordt door de wooninspecteur vervolgens toegestuurd aan het college van burgemeester en schepenen en aan de eigenaar van de woning. Het proces-verbaal van uitvoering fungeert bovendien als conformiteitsattest. Indien de woning ook ongeschikt of onbewoonbaar is verklaard als resultaat van een administratieve procedure, heft het PV dit op. Het proces-verbaal van uitvoering moet tevens overgeschreven worden in de registers van het hypotheekkantoor.
Laat de eigenaar na om vrijwillig over te gaan tot uitvoering van de opgelegde herstelwerkzaamheden, dan kan de wooninspecteur, het college van burgemeester en schepenen of eventueel de burgerlijke partij in de ambtshalve uitvoering van de werken voorzien. Het vonnis van de rechter moet dit bevelen. Deze ambtshalve uitvoering gebeurt op kosten van de veroordeelde. Moeten voornoemde partijen ambtshalve overgaan tot uitvoering van de werken, dan wordt de schuldvordering die zij hebben op de veroordeelde eigenaar gewaarborgd door een wettelijke hypotheek. Deze wettelijke hypotheek komt tot stand en kan ingeschreven worden vanaf het ontstaan van de verbintenis tot uitvoering van de herstelmaatregelen, dus van zodra er een uitvoerbare titel voorhanden is.
Wat bij verkoop van een woning waarop een herstelvordering rust?
De Vlaamse Codex Wonen voorziet tevens een aantal bepalingen ingeval van verkoop van het onroerend goed, waarop de verplichting rust om herstelwerkzaamheden uit te voeren.
Voorafgaand aan de totstandkoming van de onderhandse verkoopovereenkomst moet de eigenaar de kandidaat-koper informeren over het feit dat er op het goed verplichtingen ingevolge artikel 3.43 VCW rusten. Hierover moet tevens een clausule staan in de onderhandse verkoopovereenkomst. Heeft de eigenaar nagelaten om de koper hieromtrent in te lichten, dan kan deze laatste een vordering instellen voor de burgerlijke rechtbank tot vernietiging van de koop, onder voorbehoud van een eventuele schadevergoeding voor meerdere schade. De koper zal zich evenwel niet meer op deze sanctie kunnen beroepen als deze informatie alsnog meegedeeld wordt bij het verlijden van de authentieke akte en als hij hierbij verzaakt aan de vordering tot vernietiging.
Op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte wordt in een afzonderlijke akte de verplichting tot uitvoering van de herstelwerken opgenomen. In die akte wordt tevens vermeld dat de nieuwe eigenaar de verbintenis aangaat om de opgelegde herstelmaatregelen uit te voeren en de uitvoeringskosten te vergoeden. De kosten voor de opmaak van deze afzonderlijke akte liggen ten laste van de verkoper. Ook de notaris is verplicht om het register van herstelvorderingen te consulteren, teneinde na te gaan of er een herstelmaatregel is opgelegd. Het resultaat van die opzoeking moet vermeld worden in de authentieke verkoopakte.
Het register van herstelvorderingen moet door het Agentschap Wonen-Vlaanderen actief openbaar worden gemaakt en is terug te vinden via https://www.wonenvlaanderen.be/sites/wvl/files/wi_-_register_van_herstelvorderingen.pdf.
Sloop of bestemmingswijziging
Pas wanneer de rechter vaststelt dat de woning niet in aanmerking komt voor de uitvoering van herstelwerken, treedt de alternatieve herstelmaatregel in werking. De overtreder zal alsdan worden bevolen om een andere bestemming aan het goed te geven of om het goed te slopen, tenzij dit verboden zou zijn op grond van wettelijke of decretale bepalingen.
Zo zal een gebrekkige woning niet in aanmerking komen voor herstelwerken indien de woning getroffen wordt door een stedenbouwkundige inbreuk. Specifiek voor dergelijke gevallen biedt de Vlaamse Codex Wonen de mogelijkheid om over te gaan tot herbestemming. Meer concreet zal alsdan een functiewijziging doorgevoerd worden. Het onroerend goed zal dus niet langer voor een woonfunctie, maar wel voor een andere functie bestemd worden.
De veroordeelde eigenaar behoudt de keuze tussen een bestemmingswijziging of een sloop. In beide gevallen zal er niet langer sprake zijn van een woonfunctie.
