De Vlaamse Wooncode voorziet zowel in een administratieve als in een strafrechtelijke handhaving voor inbreuken op de woningkwaliteitsreglementering. Belangrijk onderscheid daarbij is dat de administratieve handhaving pas wordt opgestart van zodra er 15 strafpunten zijn gequoteerd op het technisch verslag. De strafrechtelijke handhaving kan echter worden uitgeoefend van zodra er één gebrek is in de woning. In de praktijk geldt natuurlijk wel een prioriteitenlijst voor de strafrechtelijke handhaving, met een focus op krotverhuur.
Binnen de strafrechtelijke handhaving heeft de rechter niet alleen de optie om een gevangenisstraf (van 6 maanden tot 3 jaar) en/of een geldboete (van €500 tot €25.000) op te leggen. Bijkomend kan de rechter beslissen om een herstelvordering uit te spreken. Dergelijke herstelvordering impliceert dat de rechtbank de verhuurder oplegt om werken uit te voeren zodanig dat het pand zou voldoen aan de minimale woningkwaliteitsnormen.
Herstelvordering
Uit het jaarverslag van de Vlaamse Wooninspectie blijkt dat in 2015 voor 279 panden een herstelvordering werd opgelegd, voor 728 wooneenheden. In totaal werden sinds 2007 2.224 herstelvorderingen opgelegd.
Opnieuw geldt hierbij dat – in tegenstelling tot in de administratieve procedure – het herstel betekent dat er geen enkel gebrek meer aanwezig is in de woning. Het goed mag dus niet langer behept zijn met eender welke inbreuk op de kwaliteitsnormering, of het nu om lichte dan wel zware gebreken gaat.
Uitvoering herstelmaatregelen
De rechtbank zal de termijn bepalen voor de uitvoering van de herstelmaatregelen, die echter maximaal twee jaar mag bedragen. De rechter kan een dwangsom opleggen per dag vertraging in de uitvoering van het herstel, wanneer dit wordt gevorderd door de wooninspecteur of het college van burgemeester en schepenen.
De goede uitvoering van het herstel zal worden geattesteerd door de Vlaamse Wooninspectie. De eerste hercontrole is gratis. Zijn er echter vervolgcontroles vereist vooraleer het pand effectief aan alle normen voldoet, dan zijn deze derde, vierde, … hercontroles wel betalend.
Vordering tegenstelbaar aan derden
Aangezien de herstelvordering overgeschreven wordt in de registers van het hypotheekkantoor is de vordering steeds tegenstelbaar aan derden. Elke koper van een onroerend goed waarop een herstelvordering rust, is er dus tevens door gebonden. Zelfs de dagvaarding wordt overgeschreven in de registers van het hypotheekkantoor, teneinde te garanderen dat een koper weet heeft van de ingestelde gerechtelijke procedure.
Informatieplicht bij overdracht onroerend geod
Meer zelfs, bij de overdracht van een onroerend goed waarop een herstelvordering rust, moet er op het ogenblik van de authentieke akte een tweede, afzonderlijke akte worden opgesteld waarin de verplichting tot herstel wordt vermeld. In die akte moet de koper de verbintenis aangaan om de opgelegde herstelmaatregelen uit te voeren.
Artikel 20quinquies van de Vlaamse Wooncode legt een specifieke informatieplicht op bij de verkoop van een onroerend goed waarop een herstelvordering rust. De verkoper moet de kandidaat-koper van het bestaan van de herstelvordering op de hoogte brengen voorafgaand aan de ondertekening van de verkoopovereenkomst. In dat document moet vermeld staan dat op het goed een herstelvordering rust.
Indien niet aan deze informatieplicht is voldaan, zal de rechtbank de koop nietig verklaren, met behoud van het recht van de koper om een schadevergoeding te eisen. De koper zal echter de vernietiging van de koopovereenkomst niet kunnen vorderen wanneer deze informatie wel werd medegedeeld bij het verlijden van de authentieke akte en wanneer hij ermee heeft ingestemd deze toch te laten verlijden.
Register van herstelvorderingen raadplegen
Om na te gaan of op een pand een herstelvordering rust, kan het register van herstelvorderingen worden geraadpleegd. Dit register wordt driemaandelijks geactualiseerd en bevat een oplijsting van de panden waarop een herstelvordering rust en waarvoor nog geen integraal herstel kon worden vastgesteld (https://www.rwo.be/language/nl-BE/Home/AgentschapInspectieRWO/Publicaties onder luik ‘Vlaamse Wooninspectie’).
