In dit vonnis moest de vrederechter van het 1e Kanton in Gent zich uitspreken over een geval van ernstige schending van de woonkwaliteitsnormen en de concrete gevolgen hiervan op de woninghuurovereenkomst. In dit geval werd de woninghuurovereenkomst afgesloten vóór 1 januari 2019, waardoor de bepalingen van de federale woninghuurwet nog van toepassing waren. Evenwel vertonen de principes die hierin aan bod komen op vandaag nog steeds hun belang aangezien de regels van het Vlaams Woninghuurdecreet op dit vlak overwegend een verankering vormen van voorheen reeds gevestigde rechtspraak.
De feiten van het dossier waren de volgende:
De in het geding betrokken partijen sloten een woninghuurovereenkomst af op 21/02/2012 voor een duur van één jaar. Deze huurovereenkomst werd stilzwijgend verlengd bij gebrek aan een opzeg.
Reeds in 2016 werd er voor de betrokken studio een besluit van ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring afgekondigd. De studio vertoonde immers bijzonder ernstige woonkwaliteitsgebreken. Hiervoor werd in 2016 ook reeds een strafrechtelijke procedure gevoerd. De waterinsijpeling in de studio was volgens de vaststellingen van de vrederechter van een zodanig ernstig karakter dat het leek alsof men zich in een douche bevond. Op een gegeven moment kon de huurder dus niet anders dan de studio te verlaten.
Huurder vraagt nietigverklaring huurovereenkomst
In huidige procedure vorderde de huurder in hoofdorde de nietigverklaring van de huurovereenkomst, ondergeschikt de gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst.
Het verweer van de verhuurder dat de nietigheid niet meer kon worden gevorderd, gezien de huurder de studio zelf reeds had verlaten en de sleutels had teruggegeven, werd door de vrederechter niet gevolgd. Volgens de vrederechter belet niets de huurder om de nietigheid van het contract te vorderen. Aangezien het gaat om een schending van strafrechtelijk gesanctioneerde woonkwaliteitsnormen gaat het om een absolute nietigheid die in elke stand van het geding kan worden gevorderd. Deze absolute nietigheid werkt terug tot het moment dat de huurrelatie tot tand kwam.
De vrederechter wees er vervolgens op dat de wooninspectie een waslijst aan gebreken had vastgesteld, die onder het vroegere systeem 65 strafpunten opleverden. Zo was er onder meer sprake van ernstige stabiliteitsproblemen, waterinsijpeling, indicaties van een ernstig risico op elektrocutie,… De door de vrederechter en de gerechtsdeskundige vastgestelde situatie getuigde van een zelden gezien schrijnend misbruik van de zwakke positie van een socio-economisch noodlijdende persoon.
Geen wettelijke basis om huurgelden te eisen
De vrederechter vervolgt dat een woning die niet voldoet aan de woonkwaliteitsvereisten niet geldig het voorwerp kan uitmaken van een huurovereenkomst. Uit het dossier bleek duidelijk dat de verhuurde woning van bij aanvang met zeer ernstige gebreken behept was en dat die tekortkomingen aan de woningkwaliteitsnormen volledig toerekenbaar zijn aan de verhuurder. Wegens strijdigheid met regels van openbare orde was de oorzaak en het voorwerp van de in de huurovereenkomst opgenomen verbintenissen ongeoorloofd. De sanctie is bijgevolg de absolute nietigheid van het huurcontract. Derhalve bestaat er geen wettelijke of conventionele basis om huurgelden te eisen en moet de verhuurder de huurgelden terugbetalen aan de huurder.
Geen recht op bezettingsvergoeding
De verhuurder meende nog aanspraak te kunnen maken op een bezettingsvergoeding op grond van de vermogensvermeerdering zonder oorzaak. De vrederechter ging hier evenwel niet op in en stelde dat deze zaak een schoolvoorbeeld betrof van wat gemeenzaam huisjesmelkerij wordt genoemd. In het bijzonder uit de feiten van het dossier en de bevindingen van de gerechtsdeurwaarder bleek zeer duidelijk dat er geen enkel huurgenot aan de huurder kon worden verschaft. Volgens de vrederechter getuigt dit verweer van de verhuurder zelfs na de strafrechtelijke procedure die hieromtrent reeds was gevoerd nog steeds van een totaal gebrek aan inzicht in het eigen foutief handelen. In die context is van een huurgenot niet de minste sprake.
De verhuurder maakte dan ook geen aanspraak op enige vergoeding van de huurder omwille van de bewoning en werd veroordeeld tot terugbetaling aan de huurder van 25.919 euro onverschuldigd betaalde huurgelden, met rente.
(Gent, 1e Kanton 21 februari 2022)
