Stel: een eigenaar wil zijn woning verkopen, terwijl deze woning nog verhuurd is. Waarmee moeten koper en verkoper zoal rekening houden ? Het Vlaams Woninghuurdecreet biedt antwoord.
De overname van de rechten en plichten door de koper
De verkrijger treedt in alle rechten en verplichtingen van de oorspronkelijke eigenaar/ verhuurder, op de datum van het verlijden van de authentieke akte of op de datum van de uitwerking van de overdracht van het zakelijk recht als die later plaatsvindt. Of de huurovereenkomst voorafgaand geregistreerd werd, is onder het Vlaams Woninghuurdecreet niet (langer) relevant.
Het intreden in de rechten en plichten geldt altijd, zelfs als de huurovereenkomst een recht van uitzetting ingeval van vervreemding bedingt. Bijgevolg beschikt de verkrijger over exact dezelfde mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen als de oorspronkelijke verhuurder, te weten:
- Opzeg voor eigen gebruik (art. 17 VWHD)
- Opzeg voor grondige renovatiewerken (art. 18 VWHD)
- Opzeg zonder motief (art. 19 VWHD)
Deze opzegmogelijkheden gelden uiteraard slechts voor de woninghuurovereenkomsten van 9 jaar of meer. Een woninghuurovereenkomst van korte duur kan niet vroegtijdig door de verhuurder worden opgezegd. Dat geldt bijgevolg ook voor de verkrijger.
Gezien het tijdstip waarop de verkrijger in de rechten en plichten treedt van de oorspronkelijke verhuurder, moet gesitueerd worden op het moment van het verlijden van de authentieke akte, kan de verkrijger dus ten vroegste op dit moment een opzeg betekenen aan de huurder.
Informatieplicht
Art. 38, 1e lid van het Vlaams Woninghuurdecreet bevat voor het eerst een specifieke informatieplicht, in geval van overdracht van het verhuurde goed:
“De verhuurder brengt voor het afsluiten van een overeenkomst tot overdracht van een zakelijk recht, de kandidaat-houder van het zakelijk recht op de hoogte van het feit dat het goed verhuurd is en van het type van huurovereenkomst. In de overeenkomst tot overdracht van het zakelijk recht wordt vermeld dat het goed verhuurd is en worden de gegevens van die huurovereenkomst opgenomen.”
Uit deze bepaling kan men twee specifieke verplichtingen afleiden:
- Voorafgaand aan het afsluiten van de onderhandse verkoopovereenkomst:
- De verhuurder informeert de kandidaat-koper dat de woning verhuurd is
- De verhuurder informeert de kandidaat-koper over het type huurovereenkomst
2. In de onderhandse verkoopovereenkomst:
- Opname van de vermelding dat het goed verhuurd is
- Opname van de gegevens van de huurovereenkomst
Wat het laatste aspect betreft, zou de vraag kunnen rijzen of de volledige tekst van de huurovereenkomst in de onderhandse verkoopovereenkomst moet opgenomen worden, dan wel of een samenvatting van de essentiële modaliteiten ervan volstaat.
In de praktijk stelt men vast dat de huurovereenkomst frequent als bijlage wordt gehecht aan de verkoopovereenkomst. Daarmee wordt uiteraard tegemoetgekomen aan het doel van artikel 38 van het Vlaams Woninghuurdecreet, zijnde het maximaal informeren van de koper over de modaliteiten van de huurovereenkomst. In dit geval is het voldoende om te verwijzen naar de bijlage, aangezien de koper daar alle informatie kan terugvinden.
Tot slot is het wellicht nuttig om te beklemtonen dat het hier sensu strictu geen nieuwe informatieplicht betreft, maar eerder de codificering van wat reeds behoorde tot de algemene zorgvuldigheidsplicht van iedere verkoper en vastgoedprofessional.
