Je herinnert het je misschien nog: in de nasleep van de aanslagen op de Zweedse voetbalsupporters vorig jaar lanceerde Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele het voorstel om een verbod in te voeren op verhuur aan personen zonder geldige verblijfsdocumenten. Hoe zou zo'n verbod eruitzien en wat zouden de gevolgen zijn voor verhuurders en vastgoedmakelaars? Zou zo'n verbod überhaupt juridisch stand houden? In dit opiniestuk gaat de CIB Studiedienst dieper in op het voorstel.
Wat de minister op het oog heeft, is een combinatie van drie maatregelen. Ten eerste wil hij verplichten dat er in de huurovereenkomst altijd melding wordt gemaakt van ofwel het rijksregisternummer, ofwel een ander geldig verblijfsdocument. Een huurder zou alleen een huurcontract kunnen tekenen als hij daarover beschikt. Een vermelding van geboortedatum en geboorteplaats zou niet langer volstaan.
Huurder geldig in het land?
In tweede instantie zou er een verbod komen tot verhuur aan personen zonder geldige verblijfsdocumenten. De minister denkt aan een boete voor verhuurders of vastgoedmakelaars die toch meewerken aan dergelijke verhuur. Een huurcontract afgesloten in strijd met het verbod zou nietig zijn. Verhuurders en vastgoedmakelaars zouden zich dus geconfronteerd zien met de verplichting om na te gaan of de (kandidaat-)huurder geldig in het land verblijft.
Het derde luik heeft louter tot doel om handhaving mogelijk te maken. De minister heeft daarvoor zijn oog laten vallen op de databank van de geregistreerde huurcontracten. Dat is hét middel om te weten welke contracten er worden afgesloten en wat de identiteit is van de huurder. Door die gegevens te kruisen met het bevolkings- en vreemdelingenregister hoopt de minister zijn verbod op verhuur aan sans papiers te kunnen handhaven. Probleem is echter dat de federale overheid bevoegd is voor de registratie en dus de databank bijhoudt…
Tweesnijdend zwaard
Tot zover het voorstel van minister Diependaele. Vraag is nu wat we hier vanuit de vastgoedsector over moeten denken. De term ‘tweesnijdend zwaard’ komt dan al snel bovendrijven.
Aan de ene zijde zijn er tal van gegronde redenen waarom het niet aangewezen is om te verhuren aan mensen zonder geldige verblijfstitel. Wat als de betrokkene in de loop van het contract het bevel krijgt om het land te verlaten? Welke zekerheid is er voor de verhuurder wat de opzegtermijn, het verhalen van huurschade/huurachterstallen, … betreft?
We constateren dat het weigeren van kandidaat-huurders omwille van het niet beschikken over een geldig verblijfsstatuut doorgaans niet beschouwd wordt als discriminatie. Er wordt aanvaard dat verhuurders en vastgoedmakelaars hier rekening mee houden. Een formeel verbod zou dat versterken.
Probleem in Brussel
Zoals altijd is er daarbij één ‘maar’. En zoals vaker situeert die zich in het Brussels Gewest. Daar is in 2022 de regelgeving inzake gelijke kansen aangepast: de verblijfsstatus is er toegevoegd aan de lijst met verboden criteria, op grond waarvan geen onderscheid mag worden gemaakt. Dus: daar waar Vlaams minister van Wonen Diependaele naar een verbod op verhuur aan sans papiers wil, heeft Brussels staatssecretaris Ben Hamou ervoor gezorgd dat sans papiers niet geweigerd mogen worden. Een betere illustratie van de gapende kloof in het woonbeleid kan je moeilijk vinden…
Niet akkoord met controleplicht
Waarom dan een tweesnijdend zwaard? Omdat we uiteraard moeilijk akkoord kunnen gaan met het principe dat een controleplicht wordt opgelegd aan verhuurders en vastgoedmakelaars. We zijn het dan ook fundamenteel oneens met het principe van sancties of boetes voor verhuurders of vastgoedmakelaars. Finaal is het immers de verantwoordelijkheid van de overheid om te garanderen dat personen zonder recht om in ons land te verblijven ook effectief het grondgebied (moeten) verlaten. Met een verbod duw je sans papiers bovendien nog meer in een grijs/illegaal circuit.
Een verhuurder of vastgoedmakelaar kan enkel bij ondertekening van het huurcontract nagaan of er een document rond de verblijfstitel beschikbaar is. Of er dan tijdens de verhuur een bevel komt om het grondgebied te verlaten, daar kan de verhuurder of de vastgoedmakelaar onmogelijk op toezien.
En er is ook het risico op (onvoorziene) nevenconsequenties. In de expatmarkt worden vaak contracten afgesloten voorafgaand aan de verhuis naar ons land, waarbij bijvoorbeeld de werkgever zich garant stelt. Bij de ondertekening van het contract heeft de uiteindelijke huurder frequent nog geen visum of verblijfsdocument. De expatmarkt is een niet te onderschatten deel van onze huurmarkt én cruciaal voor de economie. En het is een segment dat hiermee getroffen zou kunnen worden.
Breed scala aan mogelijke verblijfsstatuten
Je merkt het: er zijn al een aantal fundamentele vragen de revue gepasseerd alvorens we komen tot datgene waar quasi elke vastgoedprofessional wellicht als eerste aan dacht: hoe moet ik dit in vredesnaam toepassen? Betekent dit dat ik me als vastgoedmakelaar zal moeten verdiepen in het breed scala aan mogelijke verblijfsstatuten? Die vraag is legitiem. Er zijn tal van statuten, waarover bovendien weinig informatie beschikbaar is. Ter illustratie: vanuit CIB hebben we in het verleden gepoogd opleidingen in te richten voor vastgoedprofessionals over dit onderwerp. We deden daarvoor navraag bij de administratie. Het doel: een bundel van info verkrijgen over welke verblijfsstatuten allemaal bestaan en op welke manier we die bevattelijk uit de doeken konden doen aan vastgoedprofessionals. De administratie kon ons echter niet helpen…
Het spreekt voor zich dat als de overheid een verbod op sans papiers wil, ze de sector ook in staat moet stellen om dit in de praktijk te brengen. Dat is uitdrukkelijk zo meegegeven aan het kabinet van minister Diependaele. Het kan niet de bedoeling zijn dat verhuurders of vastgoedmakelaars een echte controleplicht hebben. Vergis je niet: er zullen vervalsingen voorgelegd worden. Van een verhuurder of vastgoedmakelaar kan men niet verwachten de authenticiteit van documenten te controleren.
Tot slot is er nog de vraag naar de juridische fundamenten van een verbod. De kans dat dit aangevochten wordt bij het Grondwettelijk Hof is 100%. Ongetwijfeld zal één vraag centraal staan bij de beoordeling van het Hof: in welke mate is wonen als grondrecht absoluut? Aan de ene kant zijn er nog andere domeinen waar sans papiers worden uitgesloten. Denk bijvoorbeeld aan de arbeidsmarkt. Aan de andere kant zijn er rechten die zij behouden: gezondheidszorg en onderwijs. Hamvraag is dan ook : waar bevindt (het recht op) wonen zich op dat spectrum? Zal een verbod effectief standhouden na betwisting?
Hoe dan ook zijn er tal van redenen om zeer zorgvuldig na te denken over alle consequenties.
(CIB Studiedienst)
