Bezondigt iemand zich aan discriminatie wanneer hij/zij om fiscale redenen weigert een appartement, woning, … te verhuren aan studenten? Die vraag kreeg de CIB studiedienst onlangs van een kantoor uit het Gentse. In Gent wordt men al langer geconfronteerd met een beleid dat tot doel heeft de inname van residentiële panden door studenten tegen te gaan. Maar mag een verhuurder en/of een vastgoedprofessional daar wel rekening mee houden ingevolge de regelgeving rond discriminatie?
Het verbod om te discrimineren vloeit (voor wat het Vlaams Gewest betreft) voort uit het Gelijkekansendecreet. Dat de toepassing daarvan bij studenten(ver)huur voor heel wat lastige vragen zorgt, staat buiten kijf. Het gaat hier immers zeer specifiek over een vorm van verhuur die gericht is op personen met een bepaald statuut, zijnde dat van student.
Het discriminatieverbod
Het Gelijkekansendecreet stelt dat het uitdrukkelijk verboden is om iemand direct of indirect ongunstiger te behandelen dan iemand anders in een vergelijkbare situatie, op grond van één of meer van de beschermde kenmerken, tenzij die ongunstige behandeling objectief wordt gerechtvaardigd door een legitiem doel en de middelen voor het bereiken van dat doel passend en noodzakelijk zijn.
De (19) beschermde kenmerken zijn: geslacht, genderidentiteit, genderexpressie, leeftijd, seksuele geaardheid, burgerlijke staat, geboorte, vermogen, geloof of levensbeschouwing, politieke overtuiging, syndicale overtuiging, taal, gezondheidstoestand, handicap, fysieke of genetische eigenschap, sociale positie, nationaliteit, zogenaamd ras, huidskleur, afkomst, of nationale of etnische afstamming. Bij studenten(ver)huur zijn het meestal de criteria ‘leeftijd’, ‘geslacht’ en ‘sociale positie’ die in het spel kunnen zijn.
Bovenstaande klinkt misschien op het eerste zicht technisch maar elk woord is zeer precies gekozen en belangrijk!
Inzonderheid moet je onthouden dat een verschil in behandeling niet in alle gevallen uitgesloten is. Men mag wel degelijk een onderscheid maken wanneer dit objectief gerechtvaardigd kan worden door een legitiem doel. Daarnaast geldt dat men moeilijker beschuldigd kan worden van discriminatie wanneer personen zich niet in een vergelijkbare situatie bevinden.
Bij studenten(ver)huur valt geenszins uit te sluiten dat men zich legitiem op dergelijke gronden kan beroepen.
Het Gentse voorbeeld
Het Gentse voorbeeld is in deze net treffend, omwille van het zeer uitgesproken beleid dat door de stad wordt gevoerd. Het stadsbestuur heeft zich al enige tijd tot doel gesteld om de inname van residentiële woningen (appartementen, huurhuizen, …) door studenten in te dijken. Dit mede uit vrees dat dergelijke inname de krapte op de woningmarkt en bijgevolg prijstoenames zou aanwakkeren.
Om dat tegen te gaan werkt de stad bijvoorbeeld via de stedenbouwkundige reglementering, waarin onderverhuur aan studenten aan banden is gelegd.
De andere weg die bewandeld wordt, is de fiscale. In Gent, zoals op veel andere plaatsen, worden de tweede verblijfstaks en de studententaks als wapens gebruikt: een verhuurder loopt een stevig risico belast te worden alsof het gaat om een tweede verblijf, wanneer er in zijn/haar huurwoning niemand gedomicilieerd is.
Wie de website van de stad consulteert, kan de boodschap niet duidelijker krijgen: ‘De wet beschouwt studentenhuizen exclusief verhuurd aan studenten als tweede verblijven. Daarom moet je er belasting op betalen. De Stad Gent heft voor de aanslagjaren 2020 tot en met 2025 belasting op de woningen zonder inschrijving in het bevolkingsregister of vreemdelingenregister. Vanaf 2021 betaal je € 1.220 belasting per woning zonder inschrijving. Let wel: in een studentenhuis geldt elke afzonderlijke kamer of studio als woning of woonentiteit.’
De verwijzing naar ‘de wet’ lijkt weliswaar wat voortvarend maar de implicaties zijn duidelijk: verhuur je een appartement of woning exclusief aan studenten, zonder dat er iemand gedomicilieerd is, dan krijg je daarvoor als verhuurder in Gent een stevige fiscale rekening gepresenteerd.
Legitiem doel
Duidelijk is dat het Gents stadsbestuur daarmee zelf expliciet een onderscheid maakt tussen studenten en niet-studenten. De facto kan men zelfs zeggen dat het onderscheid eerder wordt gemaakt tussen personen die zich willen/kunnen domiciliëren en personen voor wie dat niet geldt. Als een gemeente een beleidsmatig doel nastreeft, lijkt het onderscheid dat de verhuurder zou maken, dat rechtstreeks in verband staat met het gemeentelijk beleid, gerechtvaardigd.
Sowieso is er geen sprake van een rechtstreekse link met één van de 19 beschermde criteria in het Gelijkekansendecreet. Maar, ook indirecte discriminatie valt onder het discriminatieverbod. Vraag is dan ook of je daarmee in overtreding bent wanneer je studenten weert omwille van de fiscale consequenties.
Ons inziens is dat niet het geval. De wijze waarop de stad Gent de tweede verblijfstaks aanwendt, is er zeer expliciet op gericht om verhuringen aan studenten te treffen. Als vastgoedprofessional kan je er niet op afgerekend worden wanneer je de verhuurder accuraat informeert over de risico’s in deze. De beslissing om studenten te weren is dan niet gebaseerd op een terughoudendheid tegen jonge huurders (discriminatie op basis van leeftijd) of tegen studenten specifiek (‘sociale positie’) maar richt zich op het vermijden van de taks tweede verblijven.
En, er lijkt zich geen enkele andere methode voor te doen om de taks tweede verblijven te vermijden dan het weren van studenten, wanneer die zich niet zullen domiciliëren in het huurpand. In deze hoeft er dus geen twijfel over te bestaan dat het doel van de verhuurder legitiem is en dat de middelen daarvoor wel degelijk passend en noodzakelijk zijn. In dat geval is er geen sprake van discriminatie.
Men kan perfect de vergelijking maken met een weigering om te verhuren aan personen die het goed beroepsmatig zouden wensen te gebruiken. Ook in dat geval is de beweegreden van de verhuurder fiscaal: bij professioneel gebruik van het goed wordt hij/zij zwaarder belast. Dat proberen uitsluiten is legitiem.
Wat men evenwel niet kan uitsluiten is het scenario waarbij de huurder bereid zou zijn om de fiscale meerkost op zich te nemen. Als een student bereid is de tweede verblijfstaks zelf te betalen, zit men uiteraard in een andere situatie. Volgens het Woninghuurdecreet kan de belasting op tweede verblijven inderdaad worden doorgerekend aan de student, op voorwaarde dat dit uitdrukkelijk is bepaald in de huurovereenkomst.
De analyse met beroepsmatige aanwending houdt ook hier stand: ook in dat geval zou men in het contract kunnen opnemen dat de huurder de fiscale meerkost op zich neemt. Dit neemt echter niet weg dat de verhuurder om deze reden een kandidaat kan weigeren. Dat is legitiem.
Andere aandachtspunten bij studenten(ver)huur
Noteer dat art. 3.2 van de Vlaamse Codex Wonen aan de gemeentebesturen de bevoegdheid toekent om te bepalen dat kamers in hetzelfde gebouw hetzij aan studenten, hetzij aan niet-studenten worden verhuurd. Een lokaal bestuur kan zodoende gemengd gebruik van een gebouw uitsluiten. Reden waarom dit belangrijk is: hiermee maakt de overheid zelf uitdrukkelijk een onderscheid tussen studenten en niet-studenten, teneinde te vermijden dat beiden samen verblijven in hetzelfde gebouw.
Nochtans zijn er in het verleden al casussen geweest waarbij een verhuurder of een vastgoedprofessional van discriminatie wordt beschuldigd doordat men weigert een kandidatuur van een niet-student in aanmerking te nemen voor een gebouw waarin heden enkel aan studenten wordt verhuurd.
Wat met absolute zekerheid niet kan, is het voorbehouden van een gebouw voor een ‘fraternity’ of ‘sorority’. In Amerika mogen het misschien vaststaande begrippen zijn; in Vlaanderen is het verhuren van kamers in een gebouw aan hetzij enkel mannen, hetzij enkel vrouwen, een verboden discriminatie op grond van geslacht, daar dit onderscheid niet legitiem verantwoord kan worden.
Ook op vlak van leeftijd moet men zeker opletten. Het proberen bekomen dat de studenten aan wie men verhuurt bijvoorbeeld niet ouder zijn dan 24 is absoluut een verboden discriminatie op grond van dit door het Gelijkekansendecreet beschermd criterium.
Stedenbouwkundige aspecten
Zoals hierboven aangestipt, proberen steden en gemeenten ook wel via stedenbouwkundige reglementering verhuur aan studenten tegen te gaan. Uiteraard kan men geenszins van discriminatie beschuldigd wanneer men stedenbouwkundige regels naleeft, ook al zijn die potentieel discriminatoir. In dat geval moet iedereen die zich benadeeld voelt de stedenbouwkundige reglementering aanvallen, niet de verhuurder.
