Afgelopen donderdag kondigde minister-president Jan Jambon in zijn septemberverklaring aan dat de mogelijkheid tot huurindexatie beperkt wordt voor energieverslindende woningen. Zaterdag keurde het Vlaamse Parlement de regelgeving reeds goed. De maatregel trad op diezelfde dag in werking en geldt dus van 1 oktober 2022 tot 1 oktober 2023.
De Vlaamse regering geeft zo de sector amper tijd om zich praktisch te organiseren. Een administratief complexe maatregel wordt in geen tijd ingevoerd. Waar de politiek lang op apegapen lag, moet de vastgoedsector nu wel snelheid maken. Overigens is er geen sprake van een uitgebalanceerd pakket. De decreetswijziging bevat geen enkele flankerende maatregel om verhuurders te ondersteunen bij renovaties. Ze is eenzijdig gericht op een inperking van de huurindexatie.
De regeling is van toepassing op alle woninghuurcontracten, zowel deze die vallen onder het Vlaams Woninghuurdecreet (afgesloten vanaf 1 januari 2019) als de Woninghuurwet (afgesloten voor 1 januari 2019). Het geldt echter niet voor studentencontracten. Het spreekt voor zich dat de nieuwe maatregel heel wat vragen oproept. Wat als de verhuurder geen EPC heeft bijvoorbeeld? Wat na 30 september 2023? Wat als de verhuurder een EPC heeft van voor 1 januari 2019, waarop nog geen label staat? Om hoeveel panden gaat het?
Concreet:
- Als de verhuurder beschikt over een EPC met label A+, A, B en C mag er maximaal aan 100% geïndexeerd worden. In dat geval verandert er dus niets
- Als de verhuurder beschikt over een EPC met label E of F mag er niet geïndexeerd worden
- Als de verhuurder beschikt over een EPC met label D mag er maximaal aan 50% geïndexeerd worden
Deze regeling is sinds zaterdag integraal van toepassing. Je kan/mag dus niet langer zomaar brieven met een verzoek tot indexatie uitsturen, zonder rekening te houden met deze regels.
Wat als de verhuurder geen EPC heeft?
Dan mag er niet geïndexeerd worden, totdat de verhuurder wel een EPC (met een voldoende laag label) voorlegt. De verhuurder kan dus ‘tussentijds’ een EPC laten opmaken. Als dat EPC vervolgens een label A+,A, B of C bevat, mag de verhuurder 100% indexeren. Idem in geval van de realisatie van een renovatie/werken om de energiezuinigheid te verbeteren. Als dat leidt tot een beter EPC mag er opnieuw geïndexeerd worden.
Aandachtspunt is wel dat de verhuurder dan niet kan teruggaan in de tijd. Normaliter is in het woninghuurrecht voorzien dat een verzoek tot indexering maximaal drie maanden kan teruggaan. Die regel is nu niet langer van toepassing. Een verzoek tot indexering vanwege de verhuurder kan niet teruggaan in de tijd, aangezien voorafgaand aan het voorleggen van een EPC met een voldoende goede score een verbod tot indexatie gold.
Wat na 30 september 2023?
Op dat ogenblik loopt de regeling ten einde en wordt er teruggekeerd naar de volwaardige indexatie, zonder link met energielabels.
Maar, bij ‘energieverslindende woningen’ zal de verloren gegane indexatie niet achteraf ingehaald kunnen worden. Om dat te bewerkstelligen wordt er een ‘correctiefactor’ toegevoegd aan de indexatieformule. Het gevolg is dat de indexatie die de verhuurder kan vragen alleen rekening houdt met het indexatiecijfer van dat moment, zonder dat de gestegen index uit de periode 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023 in aanmerking wordt genomen.
Correctiefactor energielabel D
Als de huurovereenkomst verjaarde tussen 1 januari 2022 en 30 september 2022, wordt de correctiefactor verkregen door toepassing van de formule: (indexcijfer 2022/indexcijfer 2023) x [1 + 50% x (indexcijfer 2022/indexcijfer 2021-1)].
- Het indexcijfer 2021 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2021 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
- Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
- Het indexcijfer 2023 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2023 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Als de huurovereenkomst verjaart tussen 1 oktober 2022 en 31 december 2022, wordt de correctiefactor verkregen door toepassing van de onderstaande formule: (indexcijfer 2021/indexcijfer 2022) x [1 + 50% x (indexcijfer 2022/indexcijfer 2021-1)].
- Het indexcijfer 2021 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2021 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
- Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Correctiefactor energielabel E en F (of geen EPC)
Als de huurovereenkomst verjaarde tussen 1 januari 2022 en 30 september 2022, is de correctiefactor het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2022, gedeeld door het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2023.
Als de huurovereenkomst verjaart tussen 1 oktober 2022 en 31 december 2022, is de correctiefactor het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2021, gedeeld door het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2022.
De Vlaamse regering heeft nog niet verduidelijkt of deze correctiefactoren naderhand wegvallen van zodra de verhuurder een EPC met een voldoende laag label voorlegt.
Wat als de verhuurder een EPC heeft van voor 1 januari 2019, waarop nog geen label staat?
Aan de CIB-studiedienst werd bevestigd dat je dan de omrekening mag maken naar een label op basis van het EPC-kengetal, uitgedrukt in kWh/m².
In dat scenario zou gelden:
- Indexering aan 100% bij energiescores tot en met 300kWh/m²
- Indexering aan 50% voor energiescores tussen 301kWh/m² en 400kWh/m²
- Geen indexering voor energiescores hoger dan 400kWh/m²
Indien er tussentijds werken zijn uitgevoerd aan de woning zal het immers ten gunste van de verhuurder zijn om een nieuw EPC aan te vragen, daar de verwachting kan zijn dat de energiescore lager zal liggen.
Een EPC heeft sowieso een maximale geldigheidsduur van 10 jaar. EPC uitgereikt voor 1 oktober 2012 zijn dus sowieso reeds ‘verlopen’. Alleen nog geldige EPC’s komen in aanmerking.
Hoe wordt dit gecontroleerd?
Met deze regeling grijpt de Vlaamse overheid in op het privaat contractenrecht en de contractuele verhouding tussen huurder en verhuurder. Net daarom zijn specifieke controleurs vanuit de overheid niet nodig: de huurder zal gewoonweg kunnen weigeren om de index te betalen als er niet aangetoond wordt dat aan de nieuwe regeling is voldaan.
Vandaar dat het aangewezen is om in de indexbrief minstens te vermelden over welk EPC-label de verhuurder beschikt en desgevallend zelfs om de details van het EPC (unieke code, datum opmaak, …).
In principe heeft de overgrote meerderheid van de huurders een EPC in hun bezit. De EPC-informatieplicht is immers reeds van kracht sinds 2008/2009. Maar om discussie te vermijden kan het een piste zijn om het EPC standaard als bijlage toe te voegen aan de indexbrief. Ook al zou de huurder het normaliter zeker in zijn bezit moeten hebben.
Noteer: de huurindexatieformules in softwarepakketten en op de website van Statbel is nog niet aangepast aan de wijzigingen.
Over hoeveel panden gaat het?
De Vlaamse regering heeft daarover zelf cijfers vrijgegeven, die ook gretig zijn overgenomen in de berichtgeving in de media:
Uit cijfers van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap blijkt dat maar 26,46% van de uitgereikte EPC’s voor huurappartementen een label D, E of F hadden: bij label D ging het om 13,38%, bij E om 6,25% en bij F om 6,83%.
Bij verhuurde eengezinswoningen gaat het om 53,86%: bij label D ging het om 21,97%, bij E om 14,10% en bij F om 17,79%.
Tot slot schat een onderzoek van het Steunpunt Wonen het aandeel private huurwoningen dat geen EPC-label heeft, in 2019 op 21%.
Verdere informatie
Onderaan dit artikel kan je de tekst downloaden die zaterdag werd goedgekeurd door het Vlaams Parlement. Je vindt er ook de tekst van het ingediende voorstel van decreet toe, met daarin nog iets meer toelichting.
Onderaan dit artikel kan je de gepubliceerde versie van het decreet in het Belgisch Staatsblad downloaden.
Op de website van de Vlaamse overheid staat nu ook een beknopte FAQ. Je mag daar naar verwijzen als de ‘officiële communicatie’.
In dit interview op Radio 1 kan je Vlaams minister van Wonen Diependaele zelf één en ander horen uitleggen.
