Vorige week stonden we stil bij het toepassingsgebied van titel 3 van het Vlaams Woninghuurdecreet, dat de dwingende regels bevat waarmee men rekening moet houden bij de verhuur aan een student. In augustus vorig jaar publiceerde het Agentschap Wonen-Vlaanderen een eigen FAQ over titel 3, waarin een resem veel voorkomende vragen beantwoord worden. Deze FAQ is een gezaghebbend document wat de interpretatie en concrete toepassing van het Vlaams Woninghuurdecreet betreft. Je kan de FAQ consulteren op de website woninghuur.vlaanderen of in het dossier 'Verhuur van studentenkamers' op de CIB-website. Lees hier in elk geval wat de FAQ nader toelicht over wanneer en hoe titel 3 geldt.
We hernemen hieronder de vragen die in de FAQ worden beantwoord over art. 53 van het Vlaams Woninghuurdecreet. Je kan de integrale FAQ ook onderaan in bijlage terugvinden.
Vraag 1: Wat als studenten een studentenhuurovereenkomst sluiten maar zich nadien niet inschrijven?
Studentenhuurovereenkomsten zijn bestemd voor studenten. In de praktijk worden studentenhuurovereenkomsten al vaak in april – mei gesloten en is het de bedoeling dat de betrokkene zich nadien inschrijft aan een onderwijsinstelling. De meeste studentenhuurovereenkomsten bevatten daarom een bepaling dat de student is ingeschreven of zich zal inschrijven aan een onderwijsinstelling. Indien de student dat niet doet, kan de verhuurder de huurovereenkomst ofwel laten ontbinden wegens wanprestatie (de student komt dan zijn contractuele verbintenis om zich in te schrijven niet na), ofwel de huurovereenkomst laten vernietigen wegens bedrog (wanneer de betrokkene nooit de intentie heeft gehad zich in te schrijven). De verhuurder moet daarvoor telkens een vordering instellen voor de vrederechter (zowel de nietigheid van de huurovereenkomst als de ontbinding ervan moeten steeds uitgesproken worden door de rechter).
Vraag 2: Wat als studenten in de loop van de huurovereenkomst hun studies stopzetten (algemeen)?
Een student die stopt met studeren, maar zich niet uitschrijft bij de onderwijsinstelling, blijft een student volgens titel III van het Vlaams Woninghuurdecreet. Bijgevolg blijven de bepalingen van titel III van het Vlaams Woninghuurdecreet van toepassing op de studentenhuurovereenkomst. Ook indien de student zich uitschrijft bij de onderwijsinstelling, blijft titel III van het Vlaams Woninghuurdecreet van toepassing. De student heeft de mogelijkheid om de huurovereenkomst vervroegd op te zeggen (artikel 64, § 1, eerste lid, 2° van het Vlaams Woninghuurdecreet), maar geen verplichting. In tegenstelling tot het toepassingsgebied van titel II van het Vlaams Woninghuurdecreet (artikel 5), bevat titel III van het Vlaams Woninghuurdecreet geen bepaling die stelt dat de bepalingen ervan niet meer van toepassing zijn als het gehuurde goed niet meer door een student wordt bewoond. De verhuurder kan de huurovereenkomst niet vervroegd beëindigen, behalve in het geval van wanprestatie (bv. huurachterstal of niet-bewoning als goed huisvader).
Vraag 3: Wat als studenten in de loop van de huurovereenkomst hun studies stopzetten (sociale studentenhuurovereenkomsten of huurovereenkomsten met onderwijsinstellingen?
Een student die stopt met studeren, maar zich niet uitschrijft bij de onderwijsinstelling, blijft een student volgens titel III van het Vlaams Woninghuurdecreet. Bijgevolg blijven de bepalingen van titel III van het Vlaams Woninghuurdecreet van toepassing op de studentenhuurovereenkomst. Ook indien de student zich uitschrijft bij de onderwijsinstelling, blijft titel III van het Vlaams Woninghuurdecreet van toepassing. De student heeft de mogelijkheid om de huurovereenkomst vervroegd op te zeggen (artikel 64, § 1, eerste lid, 2° van het Vlaams Woninghuurdecreet), maar geen verplichting. In tegenstelling tot het toepassingsgebied van titel II van het Vlaams Woninghuurdecreet (artikel 5), bevat titel III van het Vlaams Woninghuurdecreet geen bepaling die stelt dat de bepalingen ervan niet meer van toepassing zijn als het gehuurde goed niet meer door een student wordt bewoond. De verhuurder kan de huurovereenkomst niet vervroegd beëindigen, behalve in het geval van wanprestatie (bv. huurachterstal of niet-bewoning als goed huisvader. Voor onderwijsinstellingen geldt echter op basis van de bepalingen over studentenvoorzieningen uit de Codex Hoger Onderwijs een bijzonder regime. Sociale studentenhuurovereenkomsten zijn een vorm van studentenvoorzieningen die tot doel hebben de gelijkwaardige toegang tot en de deelname van alle studenten aan het hoger onderwijs te bevorderen door de basisvoorwaarden bij het studeren te verbeteren (artikel II.337 Codex Hoger Onderwijs). De toegang tot studentenvoorzieningen kan worden beperkt voor studenten die voor minder dan 27 studiepunten zijn ingeschreven (artikel II.340 Codex Hoger Onderwijs). Wanneer de student zich uitschrijft kan de verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst vragen wegens contractuele wanprestatie (wanneer de inschrijving als student aan de eigen onderwijsinstelling als voorwaarde werd opgenomen in de studentenhuurovereenkomst). Hoewel titel III van het Vlaams Woninghuurdecreet geen opzeggingsmogelijkheid voor de verhuurder bevat bij de beëindiging van de studies door de student, kan op basis van de Codex Hoger Onderwijs in bepaalde gevallen de toekenning van studentenvoorzieningen aan specifieke voorwaarden verbonden worden. De onderwijsinstelling vermeldt dit dan in haar beleidsplan (artikel II.339 Codex Hoger Onderwijs). De Codex Hoger Onderwijs geldt in dat geval als lex specialis ten opzichte van het Vlaams Woninghuurdecreet en heeft het dus voorrang.
Vraag 4: Mag een student zich domiciliëren in een studentenverblijf?
Een student kan zich domiciliëren in het studentenverblijf op voorwaarde dat de verhuurder daarvoor zijn stilzwijgende of uitdrukkelijke toestemming geeft. In dat geval is niet titel III, maar titel II van het Vlaams Woninghuurdecreet van toepassing. Van een uitdrukkelijke toestemming zal zelden sprake zijn, omdat het gebruik als hoofdverblijfplaats doorgaans wordt uitgesloten in een studentenhuurovereenkomst. Ook een stilzwijgende toestemming lijkt weinig waarschijnlijk, omdat de toestemming van de verhuurder niet afgeleid kan worden uit de omstandigheden waarin de verhuur plaatsvindt (zoals bv. wel bij een eengezinswoning). Een eventuele domiciliëring verandert niets aan de aard van de huurovereenkomst: de huurder heeft er dan wel zijn hoofdverblijfplaats gevestigd, maar omdat dit zonder uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder gebeurde, is titel II van het Vlaams Woninghuurdecreet niet van toepassing.
Vraag 5: Kan de verhuurder weten of een student zich heeft gedomicilieerd in een studentenpand?
Nee, de verhuurder kan zich in principe niet informeren over een eventuele domiciliëring, tenzij de huurder hem er zelf van op de hoogte stelt. De verhuurder kan dus best in het contract uitdrukkelijk vermelden dat de huurder zijn vaste woonplaats niet op het adres van het studentenverblijf mag vestigen.
Vraag 6: Als de student na zijn studie in het studentenverblijf blijft wonen, wordt het studentenhuurcontract dan omgezet in een huurcontract van 9 jaar?
Nee, studentenhuurovereenkomsten worden niet automatisch verlengd zoals huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen, maar nemen een einde op de vervaldag (ook wanneer geen van de partijen de huurovereenkomst heeft opgezegd). Als de verhuurder met zijn student na diens studies nog een nieuwe huurovereenkomst sluit, zal dit geen studentenhuurovereenkomst meer zijn. De huurovereenkomst zal ofwel een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats zijn (wanneer de betrokkene geen thuisadres meer heeft en de verhuurder daarmee instemt) ofwel een huurovereenkomst van gemeen recht (indien de betrokkene nog een thuisadres heeft en dit in de huurovereenkomst wordt vermeld).
Vraag 7: Kan een werkstudent een studentenhuurovereenkomst sluiten?
Indien de werkstudent ingeschreven is bij een instelling die voltijds onderwijs aanbiedt en de studies combineert met werken, dan valt de huurovereenkomst onder titel III van het Vlaams Woninghuurdecreet op voorwaarde dat hij zijn hoofdverblijfplaats niet vestigt in het studentenverblijf. De student moet zijn hoofdverblijfplaats dus elders hebben, bv. bij de ouders.
Vraag 8: Wat als een student en een niet-student samen willen huren?
Momenteel is er geen regeling voor het geval waarin een student en een niet-student samen willen huren. De logische oplossing lijkt om de niet-student die zijn hoofdverblijfplaats in de woning heeft het huurcontract te laten sluiten en de student te laten bijwonen. Deze huurovereenkomst is dan onderworpen aan titel II van het Vlaams Woninghuurdecreet. Dit kan voor de betrokkenen minder interessant zijn: deze piste heeft namelijk tot gevolg dat voor de verhuurder de niet-student de enige huurder is en hij alleen die persoon kan aanspreken voor de huurdersverplichtingen (dus het betalen van de volledige huurprijs). Titel II van het Vlaams Woninghuurdecreet bevat de mogelijkheid om onder te verhuren, maar enkel mits toestemming van de verhuurder én op voorwaarde dat de huurder zelf een gedeelte van het goed blijft bewonen. Dat zou eventueel een oplossing kunnen zijn, al zal dat ook niet in alle gevallen soelaas bieden. Hoewel je bij een tweekamerappartement nog zou kunnen aannemen dat 1 kamer wordt onderverhuurd en de keuken/badkamer gemeenschappelijk zijn, is dat al moeilijker bij een studio of een éénkamerappartement. Een mogelijke piste zou erin kunnen bestaan ervan uit te gaan dat titel II van het Vlaams Woninghuurdecreet (hoofdverblijfplaats) primeert en de toepassing van titel III van het Vlaams Woninghuurdecreet (studentenhuur) als het ware opslorpt. Als beide partners (student en niet-student) dan het huurcontract tekenen, is titel II op hen beiden van toepassing, omdat die regeling sowieso van toepassing is op de niet-student die in de woning zijn hoofdverblijfplaats heeft en hij in ieder geval de bescherming van titel II van het Vlaams Woninghuurdecreet geniet. Er moet worden benadrukt dat dit slechts een interpretatie is en dat dit niet uitdrukkelijk wordt geregeld in de regelgeving. Het zou kunnen dat een vrederechter in die zin oordeelt, maar het is evengoed mogelijk dat een vrederechter deze redenering niet volgt. Tot slot kan de regeling inzake medehuur (artikel 52 Vlaams Woninghuurdecreet) hier niet worden ingeroepen, omdat deze regeling ervan uitgaat dat de bewoner, voor wie wordt verzocht om ook huurder te worden, zijn hoofdverblijfplaats in de woning heeft. De niet-student die het huurcontract heeft gesloten zou eventueel aan de verhuurder kunnen vragen of de bewoner medehuurder wordt. Als die daarmee akkoord gaat, zou volgens de ‘absorptietheorie’ titel II van toepassing zijn op de volledige huurovereenkomst. Maar als de verhuurder daar niet mee akkoord gaat, kan de vrederechter niet gevat worden, omdat de bijwoner er zijn hoofdverblijfplaats niet heeft en artikel 52 Vlaams Woninghuurdecreet dat vereist.
Vraag 9: Is titel III Vlaams Woninghuurdecreet ook van toepassing op internaatleerlingen?
Het Vlaams Woninghuurdecreet is alleen van toepassing op huurovereenkomsten. Dat vereist dat het huren het belangrijkste onderdeel van de overeenkomst uitmaakt. Bij studenten hoger onderwijs die enkel het genot over een kamer (en gemeenschappelijke functies) krijgen, gaat het dus gaan over een huurcontract. Er wordt dan een studentenhuurcontract gesloten volgens de bepalingen van titel III van het Vlaams Woninghuurdecreet. Bij de internaatstudent is er meer twijfel of het over een huurovereenkomst gaat. Internaten stellen niet alleen een kamer ter beschikking, maar bieden doorgaans ook extra diensten aan, zoals maaltijden, activiteiten en begeleiding. Het gaat dan niet meer uitsluitend over een huurcontract, waardoor het Vlaams Woninghuurdecreet op dat soort contracten niet van toepassing zal zijn. Of een student in het weekend al dan niet toegang heeft tot zijn kamer, bepaalt niet of het Vlaams Woninghuurdecreet van toepassing is. Omgekeerd, het feit dat het Vlaams Woninghuurdecreet van toepassing is, neemt niet weg dat de partijen overeen kunnen komen dat het studentenverblijf niet in het weekend kan worden betrokken. In dat geval kan er natuurlijk ook geen huurprijs voor die dagen worden gevraagd. De maandelijkse huurprijs moet dan eigenlijk beantwoorden aan de twintig dagen waarin de student over het studentenverblijf kan beschikken.
Vraag 10: Mag de verhuurder in de huurovereenkomst bedingen dat de student woonplaatskeuze doet in het studentenverblijf?
De regelgeving sluit dit niet uit. Een woonplaatskeuze is niet hetzelfde als het vestigen van de hoofdverblijfplaats. Het is een contactadres voor hangende of toekomstige geschillen en het komt meestal niet overeen met de hoofdverblijfplaats (anders moet er geen woonplaatskeuze gedaan worden; dan geldt immers de regel dat men bereikt wordt op het adres van zijn hoofdverblijfplaats). Toch moet hiermee voorzichtig worden omgesprongen. Woonplaatskeuze op het adres van het studentenverblijf kan in de praktijk problemen opleveren als de student niet altijd op zijn kot is. Als hij bv. in de kerst- of paasvakantie niet op zijn kot is, zal hij briefwisseling niet tijdig ontvangen. Het is zowel in het belang van de verhuurder als in het belang van de huurder dat briefwisseling tijdig wordt ontvangen, zodat in de huurovereenkomst woonplaatskeuze doen niet aangewezen is.
