Crisis in (ver)nieuwbouw blijkt stilaan ook uit de cijfers

De (ver)nieuwbouwsector wordt al meer dan een jaar met een bijzonder gevaarlijke cocktail van omstandigheden geconfronteerd. De gestegen rentevoeten drukken de vraag naar (ver)nieuwbouwwoningen. De inflatiegolf heeft de prijs van bouwmaterialen en de arbeidskost stevig doen toenemen. De logistieke keten voor bouwmaterialen kwam/is in het gedrang. De bouwsector kampt met een groot tekort aan arbeidskrachten. Tot slot mag de impact van de fiscaliteit (de inperking van het verlaagd btw-tarief sloop/heropbouw) en de vergunningverlening niet onderschat worden.

Aarzelende investeerders

Deze combinatie verhoogt de kost van een nieuwbouwproject (en dus de verkoopprijs). Anderzijds drukt het de vraag en de verkoopbaarheid. Kopers moeten meer budget hebben, wat de doelgroep reduceert. 

Investeerders hebben zich teruggetrokken. De sterk toegenomen inflatie (gekoppeld met de stijgende rente) doen hen aarzelen om voor vastgoed te kiezen. Ze kijken veeleer richting roerende investeringen, met een wat hoger rendement. Nochtans heeft de nieuwbouw het afgelopen decennium veel investeerders aangetrokken, wat logisch is in een lage rente-omgeving. Die ‘gouden tijden’ lijken echter voorbij.

Deze trend brengt op maatschappelijk vlak heel wat problemen met zich mee. Op energetisch vlak is er nood aan een hogere vervangingsgraad van het patrimonium. Nieuwbouw en vernieuwbouw zijn daarvoor cruciaal. Ook voor het woonbeleid is de trend nefast. Kwalitatief extra aanbod is noodzakelijk zodat dit kan doorfilteren. Zeker binnen de huurmarkt moeten er woningen bijkomen, om aan de hoge vraag te voldoen. Toekomstgericht moeten de bevolkingsgroei en de gezinsverdunning opgevangen worden.

Enkele opvallende cijfers… In 1995 telde Vlaanderen 2,31 miljoen huishoudens. In 2023 waren dat er 2,93 miljoen. De totale huisvestingsnood is dus op net geen 30 jaar met ongeveer 620.000 woningen gestegen. In diezelfde periode zijn er echter 808.000 woningen bijgekomen, zowel via nieuwbouw als via reconversie en opsplitsing van ééngezinswoningen. Dus: er is extra overschot gecreëerd. 

Vlaanderen telde in 2023 3,36 miljoen woningen. Dat zijn er 427.000 meer dan het aantal huishoudens. In principe zou je daaruit kunnen concluderen dat we geen tekort hebben aan woningen.

Toch is dat te kort door de bocht. De cijfers verdienen nuancering. In dit overaanbod zijn immers ook de tweede verblijven, studentenhuisvesting en frictieleegstand ingerekend. Van de studentenkoten weten we maar al te goed dat we er geen teveel hebben. De sector van de tweede verblijven is dan weer een geheel eigen wereld.

‘Overaanbod’ noodzakelijk

Als je dit alles meerekent, wordt het een stukje krapper. De woningmarkt heeft een significant deel “overaanbod” gewoon nodig. Vraag is of je daar een percentage op kan plakken. In elk geval is ook vanuit die optiek de situatie sinds 1995 verbeterd. Toen bedroeg het “overaanbod” 10,4%. In 2023 lag het op 14,6%

Waakzaamheid blijft echter geboden. Daarom baart de stevige vertraging in het (ver)nieuwbouwsegment zorgen. 

De cijfers op vlak van het aantal toegekende bouwvergunningen zijn ronduit alarmerend. Getuige de analyse van de Tijd: 

‘De vergunningen specifiek voor gezinswoningen duiken in Vlaanderen ruim 30 procent onder het niveau van de jongste vijf jaar, terwijl de totale som aan nieuw vergunde appartementen een kwart lager ligt. Met vergunningen voor amper 4.146 flats in heel Vlaanderen tekent 2024 voor het slechtste eerste kwartaal ooit gemeten.’

Dat moet de politiek wakker schudden. Probleem is immers dat de toegekende bouwvergunningen de enige officiële datareeks vormen die een zicht geven op de trends in het (ver)nieuwbouwsegment. Maar het is een onvolkomen indicator.

Vergunningsdata komen te laat

Het aantal verstrekte vergunningen geeft geen zicht op hoe het lopende projecten vergaat. Een toegekende vergunning betekent bovendien niet dat het project finaal wordt gerealiseerd. Het gebeurt al te vaak dat het niet of slechts met aanzienlijke vertraging tot een oplevering komt. 

Voornaamste probleem met de vergunningsdata: ze komen te laat. De crisis in het (ver)nieuwbouwsegment is al meer dan een jaar oud. Maar we merken ze pas vandaag echt in rode cijfers. Dat betekent meteen dat het beleid en de politiek de vinger niet aan de pols hebben. De besluitvorming bewijst dat. Hoe wereldvreemd was het om het verlaagd btw-tarief sloop/heropbouw in te perken, net toen de sector deze stimulans het meest nodig had? Dit ondanks alle getuigenissen en waarschuwingen vanuit zowel de bouwsector als de vastgoedwereld…

Dat moet anders. Laat de duik in het aantal vergunningen dan de wake-up call zijn. Die is meer dan ooit nodig. Want de woningmarkt is in essentie nog steeds precies dat: een markt. Vraag en aanbod zijn de fundamentals. Wil je als overheid die markt optimaal doen functioneren, dan is de creatie van extra aanbod prioritair. Dan moet je bij uitstek wakker liggen van hoe het aanbod evolueert.

Advies regeringsonderhandelaars

Daarom begonnen we ons advies aan de regeringsonderhandelaars dan ook met het thema ‘De woningbouw extra stimulansen geven’. Daarmee sluiten we aan bij de recente waarschuwing van  Geert Langenus, hoofdeconoom van de Nationale Bank.

We schuiven in het advies een resem concrete voorstellen naar voren. Dat de herinvoering van een algemeen verlaagd btw-tarief voor sloop/heropbouw centraal staat, zal niemand verrassen. Het is en blijft onbegrijpelijk dat de federale regering kopers van een appartement in een reconversieproject van een projectontwikkelaar 15% extra fiscale kosten oplegt. Dat net de partij van preformateur Bart De Wever in haar programma uitdrukkelijk pleit om de verlaagde btw opnieuw te veralgemenen, biedt misschien ruimte voor optimisme.

Onze kernboodschap is alvast duidelijk: het aanpakken van de crisis in (ver)nieuwbouw moet een prioriteit zijn voor de volgende regeringen. Wat al maanden wordt gezegd, blijkt nu ook uit de cijfers.

Peggy Verzele
Directeur CIB Studiedienst