Verzameldecreet rond ééngemaakte woonmaatschappijen: dit moet je onthouden als vastgoedprofessional

We beginnen met enkele aanpassingen waar vastgoedkantoren bij de uitoefening van hun activiteiten mee geconfronteerd zullen worden. Eindigen doen we met een bloemlezing van de wijzigingen in het sociaal huurstelsel.

Bestuurlijke handhaving door de Vlaamse Wooninspectie

Woningkwaliteitsproblemen kunnen worden vervolgd via drie verschillende sporen:

• Administratief -> Het spoor richting een besluit tot ongeschiktheid/onbewoonbaarheid
• Burgerrechtelijk -> De mogelijke nietigverklaring van het huurcontract door de vrederechter
• Strafrechtelijk -> Het werkingsgebied van de Vlaamse Wooninspectie
   

Het decreet richt zich inzake woningkwaliteit op het versterken van het derde spoor. Het doel: elk gevoel van straffeloosheid bij contact met de Vlaamse Wooninspectie uitsluiten. Die straffeloosheid kan ontstaan wanneer het openbaar ministerie beslist om in een dossier geen vervolging in te stellen. In geval van seponering kan de Vlaamse Wooninspectie heden niet terugvallen op andere sancties.

Daar brengt het decreet verandering in. Dit middels de introductie van bestuurlijke beboeting bij niet-vervolging door het openbaar ministerie. Concreet: wanneer het parket een door de Wooninspectie aangebrachte zaak seponeert, zal men alsnog een bestuurlijke geldboete kunnen uitschrijven.

Dit luik van het decreet wordt op 1 januari 2023 van kracht. Op dat ogenblik wordt de slagkracht van de strafrechtelijke aanpak dus gevoelig uitgebreid. Zelfs wanneer het parket seponeert, zal de verhuurder/vastgoedmakelaar/… nog steeds met een boete geconfronteerd kunnen worden.

Het is mogelijk dat deze boete geheel of gedeeltelijk met uitstel opgelegd wordt. Aan dat uitstel kan de voorwaarde gekoppeld worden dat betrokkene zich binnen een bepaalde termijn in regel moet stellen. Op deze wijze kan een stimulans worden ingebouwd om de gebreken in de woning te herstellen en deze opnieuw te conformeren aan de minimale woningkwaliteitsnormen.

Bij het bepalen van de hoogte van de bestuurlijke geldboete zal rekening worden gehouden met een aantal factoren, gecorreleerd aan de vastgestelde feiten, met name:

• de ernst van het misdrijf (bijvoorbeeld het aantal gebreken en de categorieën waarin deze vallen, …)
• de frequentie waarmee en de omstandigheden waarin het misdrijf is gepleegd
• de schade (of potentiële schade) ingevolge het misdrijf
• de concrete bijdrage van de te sanctioneren persoon
   

Naast de boete zal men in het bestuurlijke luik ook een verbeurdverklaring kunnen opleggen van vermogensvoordelen (huurgelden). De impact daarvan op de verhuurder moet vervolgens wel in rekening worden gebracht bij het bepalen van de hoogte van de boete. Anderzijds zal ook rekening kunnen worden gehouden met verzachtende omstandigheden. De Vlaamse regering is bevoegd om nog bijkomende richtsnoeren uit te schrijven. Zo zal mogelijks nog extra duidelijkheid worden geboden over de potentiële bedragen van de boetes.

Weigering conformiteitsattest voor niet-vergunde domiciliekamers

Voortaan zal de gemeente de afgifte van een conformiteitsattest kunnen weigeren voor een domiciliekamer wanneer geweten is dat de desbetreffende kamer behept is met een bouwovertreding. Concreet wordt hiermee bedoeld dat er een aanmaning, een verslag van vaststelling of een proces-verbaal gekend is.

Beschikt de kamer wel over een conformiteitsattest (omdat er op het tijdstip van de toekenning geen bouwovertreding gekend was), dan vervalt het conformiteitsattest van rechtswege van zodra er een bouwovertreding wordt vastgesteld. Opnieuw dient het te gaan om een vaststelling middels aanmaning, verslag van vaststelling of proces-verbaal.

Deze maatregel is inzonderheid bedoeld als instrument in de strijd tegen onvergunde opdelingen of functiewijzigingen, om een pand dat er stedenbouwkundig niet voor geschikt om te vormen tot een gebouw met kamerwoningen. Noteer dat de focus louter ligt op domiciliekamers en dat bijvoorbeeld studentenkamers buiten beschouwing blijven.

Dit alles houdt niet in dat er automatisch bij elke aanvraag voor een conformiteitsattest een onderzoek wordt ingesteld naar de stedenbouwkundige vergunningstoestand. Maar de steden en de gemeenten zijn wel vrij om die stap te zetten indien zij dit wensen. De lokale besturen kunnen dus aan de afgifte van een conformiteitsattest een onderzoek naar de stedenbouwkundige vergunningstoestand koppelen.

Noteer dat deze bepalingen verregaande consequenties kunnen hebben, gelet op de mogelijkheid voor steden en gemeenten om het conformiteitsattest te verplichten en de rol van het CA in het opheffen van een besluit tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid.

Dit deel van het decreet zal nog in 2021 in werking treden, met name op de tiende dag na publicatie in het Belgisch Staatsblad.

Wijzigingen in het sociaal huurstelsel

Dit is de main focus van het wijzigingsdecreet, dat vele tientallen tot honderden bladzijden besteed aan tal van ingrijpende hervormingen binnen de sociale huur. We proberen in wat volgt de krachtlijnen kort en overzichtelijk samen te vatten:

• Integratie SHM’s-SVK’s: tegen 1 januari 2023 moeten beide actoren fuseren tot een ééngemaakte woonmaatschappij. Het werkingsgebied van die woonmaatschappij mag meer dan één gemeente omvatten zolang zij nergens met elkaar in concurrentie gaan: in elke gemeente mag nooit meer dan één woonmaatschappij actief zijn.
• Het takenpakket wijzigt niet: de woonmaatschappij zal zowel de klassieke taken van de SHM’s (bouwen en verhuren van sociale huurwoningen) als van de SVK’s (huren en sociaal onderverhuren op de private markt) opnemen. Ook de subsidiëring blijft ongewijzigd.
• De integratie heeft wel een impact op het toewijssysteem: dat wordt geüniformiseerd. Zowel de SHM’s als de SVK’s zullen voortaan nog sterker op chronologische basis werken. In het nieuwe toewijssysteem zal bovendien de lokale binding zwaarder doorwegen. Concreet betekent dit dat het puntensysteem van de SVK’s verdwijnt. Dat was het systeem op grond waarvan de volgorde op de wachtlijsten bij SVK’s voornamelijk werd bepaald op basis van het acute karakter van de woonnood. De focus op de meest woonbehoeftige huishoudens wordt nu stevig afgezwakt. Dat is markant te noemen, omdat net deze focus altijd de verantwoording heeft gevormd voor de stevige subsidiestromen die naar de SVK-sector vloeien.
• De taalkennisvereiste van sociale huurders wordt verzwaard naar niveau A2
• Sociale huurders zullen voortaan verplicht zijn zich in te schrijven bij de VDAB, behoudens wanneer ze arbeidsongeschikt zijn
• De mogelijkheid voor de gemeenten om een sociaal woonbeleidsconvenant af te sluiten wordt beperkt. Dat klinkt technisch maar de impact is verregaand. Concreet zullen er amper financieringsmogelijkheden overblijven voor de bouw van sociale woningen in gemeenten waar het aandeel sociale huurwoningen hoger ligt dan 15%. De Vlaamse regering wil immers inzetten op een spreiding van het sociaal woonaanbod: de middelen worden voortaan prioritair voorbehouden tot de gemeenten waar het aandeel sociale huurwoningen lager ligt dan 9% (de formele doelstelling) of 15% (extra dat gerealiseerd kan worden middels een sociaal woonbeleidsconvenant). Reden waarom dit een markante keuze is: op deze manier wordt de realisatie van het sociaal woonaanbod totaal losgekoppeld van de vraag. Die is immers geconcentreerd in de centrumsteden. Aan de andere zijde van het spectrum zijn er gemeenten waar bij realisatie van 9% sociaal huuraanbod er meer sociale huurwoningen zullen zijn dan er mensen op de wachtlijst staan.

Zwarte lijst binnen sociale huur
 

Een laatste aandachtspunt, met meer onmiddellijke relevantie voor de vastgoedsector, is de regeling waarbij een persoon die voorheen een sociale huurwoning huurde maar wiens huurovereenkomst door tussenkomst van de vrederechter is beëindigd wegens ernstige overlast of ernstige verwaarlozing, zich gedurende drie jaar niet opnieuw kan inschrijven op de wachtlijst voor een sociale woning.

Zo wordt er een zwarte lijst ingevoerd binnen de sociale huur. De omvang van die lijst is weliswaar niet gigantisch: het gaat enkel om personen die zijn uitgezet uit hun sociale huurwoning wegens overlast of verwaarlozing. Toch is er een belangrijke precedentswaarde: doordat deze mensen zich niet opnieuw mogen inschrijven gedurende drie jaar zullen zij per definitie uitsluitend aangewezen zijn op de private huurmarkt. 

Private verhuurders en vastgoedmakelaars krijgen echter geen toegang tot de zwarte lijst die door de woonmaatschappijen zal worden bijgehouden. Zij zullen dus niet over dezelfde informatie mogen beschikken. Het verhuurrisico van de sociale huisvesters wordt extra beschermd maar datzelfde geldt niet voor de private partijen waarnaar de betrokken personen gedwongen worden toegeleid.

Reeds in januari van dit jaar hebben CIB Vlaanderen en de Verenigde Eigenaars uitdrukkelijk protest aangetekend tegen deze regeling. Meer bepaald met de vraag minstens een gelijkwaardige toegang te voorzien tot deze zwarte lijst voor de private verhuurders en de vastgoedmakelaars. Ondanks aandringen mochten we hieromtrent vanwege de minister en zijn kabinet zelfs geen antwoord ontvangen.

Update syllabus 'Woningkwaliteit'

Naar aanleiding van dit verzameldecreet heeft de syllabus 'Woningkwaliteit' op CIB.be een update gekregen.