Met het oog op het verruimen van de mogelijkheden om tijdens en na de coronacrisis algemene vergaderingen te organiseren, lopen er constructieve gesprekken met het kabinet van minister Geens inzake het toelaten van de ‘hybride AV’. Concreet: de mogelijkheid dat mede-eigenaars digitaal aanwezig zijn. Doel is om op zo kort mogelijke termijn in de Wet te verduidelijken dat dit kan. Heet van de naald: er is een belangrijke eerste stap gezet, in de vorm van een opiniestuk van professor Sagaert en professor Lecocq. Zij pleiten daarin voor een evolutieve interpretatie van het appartementsrecht.
Het volledige opiniestuk, gepubliceerd op LinkedIn, kan je hier terugvinden.
Wat lees je in het opiniestuk?
In eerste instantie vind je er het pleidooi van professor Sagaert en professor Lecocq om de Wet op de Mede-Eigendom ‘evolutief’ te interpreteren. Terecht stellen beide auteurs dat corona de nood hieraan in een stroomversnelling heeft gebracht. Het opiniestuk is mede belangrijk omdat het uitgaat van de twee experten mede-eigendom die samen de recente hervorming in goede banen hebben geleid. Het betreft dus echt wel vooraanstaande rechtsauteurs.
De ‘evolutieve interpretatie’ houdt in dat men voor een mede-eigenaar, die niet fysiek wil, kan of durft aanwezig te zijn, de mogelijkheid kan voorzien om via digitale weg deel te nemen aan de beraadslagingen, stemmingen, … Professor Sagaert en professor Lecocq betogen dat een deelname via zoom, skype, … gezien moet worden als een volwaardige aanwezigheid.
Het is duidelijk dat zij hieraan de voorkeur geven als instrument tijdens corona. De professoren hechten immers bijzonder belang aan het respecteren van het principe van een zo breed mogelijk democratisch draagvlak voor de collectieve besluitvorming. De evolutieve interpretatie die zij beogen, is echter niet beperkt tot het coronatijdperk maar heeft tot doel permanent te zijn.
Cruciaal is dat beide experten aangeven dat de organisatie van een hybride algemene vergadering vandaag reeds kan. Niets in de tekst van de huidige Wet werkt hiervoor namelijk verhinderend. Art. 577-6 BW bevat geen enkele bepaling die zegt hoe een mede-eigenaar aanwezig dient te zijn. Nergens staat er dat dit fysiek hoeft te zijn.
Terecht stellen de professoren dat de Wet op veel vlakken prohibitief is. Digitale aanwezigheid op een algemene vergadering wordt echter nergens expliciet uitgesloten. Dat de wetgever niet aan deze mogelijkheid heeft gedacht bij het uitschrijven van art. 577-6BW is daarbij van geen tel. Dit vormt geen basis om ervan uit te gaan dat digitale aanwezigheid niet zou kunnen. Men mag de Wet niet restrictiever lezen dan ze is geformuleerd.
In Nederland blijkt men recent met hetzelfde probleem te zijn geconfronteerd. De Wet zelf verbood digitale aanwezigheid niet maar men is er decennialang van uitgegaan dat de wetgever alleen fysieke aanwezigheid voor ogen had. In Nederland oordeelden de rechtspraak en de minister ongeveer gelijktijdig dat er een nieuwe interpretatie wenselijk en te verantwoorden was. Dit zelfs zonder wetswijziging.
Vanuit CIB Vlaanderen pleiten we er samen met professor Sagaert en professor Lecocq voor om de mogelijkheid van een hybride algemene vergadering expliciet in de Wet te verankeren. We moeten de syndici en de VME’s zekerheid bieden dat de beslissingen, genomen door een AV met digitale aanwezigheid, door de rechtbanken als rechtsgeldig worden beschouwd. Dit goed wetende dat de rechtspraak doorgaans nauw inzoomt op de vormvereisten die in de Wet zijn voorzien.
Bovendien wordt de Wet al decennialang zo geïnterpreteerd dat het gaat om fysieke aanwezigheid. We mogen niet vergeten dat de minister die interpretatie enkele maanden terug nog bevestigde. Een evolutieve interpretatie is bijzonder welkom maar pas zeker wanneer die in de Wet is verankerd. Vanuit CIB Vlaanderen kunnen we de professionele syndici niet op basis van één opiniestuk adviseren om onmiddellijk van start te gaan met een hybride vergaderwijze.
Een wetswijziging is dus zeker geen overbodige luxe. De professoren roepen aan het einde van hun opiniestuk de minister op om daar werk van te maken.
Wat is een hybride algemene vergadering juist?
Het opiniestuk doelt op een combinatie van fysieke en digitale aanwezigheid.
Wie de vergadering fysiek wil bijwonen of niet over de nodige technische apparatuur of bekwaamheid beschikt, moet nog steeds naar het klassieke vergaderzaaltje kunnen afzakken. Anders zou het recht van deze mede-eigenaars om te participeren aan de beraadslagingen in het gedrang komen. Het vergaderzaaltje zal misschien wat minder groot zijn maar men zal het nog steeds moeten reserveren en gebruiken.
Dit behalve wanneer alle mede-eigenaars voorafgaandelijk aangeven via digitale weg de vergadering te zullen bijwonen. In de beginjaren zal het aantal gebouwen waarbij dit lukt misschien nog beperkt zijn. Maar, we weten dat jongere mede-eigenaars volledig vertrouwd zijn met online vergaderen en daar zelf naar willen overstappen. Al was het maar om verplaatsingen te vermijden, deel te kunnen nemen wanneer men normaliter verhinderd zou zijn, rekening te houden met de gezinssituatie, …
De evolutieve interpretatie waar de professoren in hun opiniestuk voor pleiten, laat veel vrijheid over hoe het hybride model verder uitgedacht en toegepast wordt. Het opiniestuk spreekt zich niet uit over de keuze van kanaal, chat, technische implementatie, stemming, aanwezigheidsregistratie, … Logisch lijkt wel dat een mede-eigenaar die digitaal aanwezig wil zijn, zich vooraf moet aanmelden, zodat de syndicus(software) deze mede-eigenaar een login of URL kan bezorgen waarlangs men digitaal toegang krijgt tot de vergadering.
Digitaal vergaderen zal niet van de ene dag op de andere mogelijk zijn. Er is nog wel wat software-ontwikkeling voor nodig.
Vanuit juridisch perspectief is het interessant dat de professoren geen hinderpalen zien voor het hybride model met betrekking tot de formele stappen en vormvereisten die in de Wet zijn voorzien.
De professoren maken bijvoorbeeld geen melding van enig mogelijk probleem wat het aanwezigheidsregister betreft. Men kan er dus van uitgaan dat zij voldoende mogelijkheden zien om de digitale aanwezigheidsregistratie in overeenstemming met de letter en de geest van de Wet te laten verlopen. Er is wel wat vrijheid in hoe dit concreet kan geregeld worden, zolang de mede-eigenaar correct geïdentificeerd kan worden. Al geldt natuurlijk ook dat het allemaal nog nieuw is en we niet kunnen uitsluiten dat bij de praktische uitwerking nog issues en best practices aan de oppervlakte komen. Idem voor stemmingen, ondertekening van notulen, …
En hoe moet het nu verder?
Vraag is nu of, rekening houdende met de huidige “federale situatie”, die wetswijziging op korte termijn haalbaar is. Sowieso moeten we het vervolgtraject afwachten rond de wetswijziging om te zien wat er juist aangepast zal worden.
