Wie de afgelopen weken de politiek iet of wat in de gaten hield, kon niet om praktijktesten heen. In dit artikel focussen we echter niet op het politieke debat, maar wel op recent cijfermateriaal en in het bijzonder de pas gepubliceerde studie over de huurmarkt in Mechelen. Die vormde de aanleiding voor minister van Samenleven Bart Somers (Open VLD) om zijn voornemen bekend te maken zoveel mogelijk lokale besturen aan te zetten om praktijktesten te implementeren.
De praktijktesten op de Mechelse huurmarkt werden uitgevoerd door een consortium van de VUB, de KUL en de UA, onder leiding van professor Pieter-Paul Verhaeghe. De gehanteerde methodiek waren schriftelijke praktijktesten, waarbij getest werd op discriminatie op basis van afkomst, vermogen en gezinssamenstelling.
Een test- en een controleprofiel reageerden op huuradvertenties die gescrapet werden van Immoweb en Zimmo, met de vraag om een plaatsbezoek te kunnen vastleggen. Inzake afkomst ging het bijvoorbeeld om een bericht van enerzijds iemand met een Belgisch klinkende naam en anderzijds iemand met een Marokkaans klinkende naam.
Afkomst
Algemeen bleek iemand met een Marokkaans klinkende naam 31% minder kans te hebben om uitgenodigd te worden voor een plaatsbezoek. Zoals we reeds in andere studies zagen, is ook in Mechelen het probleem het grootst bij de particuliere verhuurders: daar bedraagt de netto-discriminatiegraad maar liefst 45%. Dat ligt in lijn met de resultaten voor Gent, Brussel en Antwerpen.
Bij de vastgoedmakelaars wordt minder een onderscheid gemaakt op raciale gronden. De nettodiscriminatiegraad bij de vastgoedkantoren ligt op 13%. Het is niet evident om een trend te proberen ontwaren uit studies over verschillende steden maar de discriminatiegraad lag in elk geval lager dan in Gent (26% in 2015), Brussel (23% in 2017 – 20% in 2019) en Antwerpen (29% in 2018).
De onderzoekers plaatsten wel wat kanttekeningen bij deze resultaten. Zo geven ze aan enkel zicht te hebben op discriminatie via mail en niet per telefoon, met de open vraag of het medium in deze een rol speelt.
Niet oninteressant is dat de onderzoekers vaststelden dat minstens een deel van de vastgoedmakelaars gebruik maakt van automatische standaardantwoorden, waarbij ze iedereen uitnodigen om naar hun website te gaan en daar online een afspraak te maken. Vermoedelijk kadert dit binnen een ‘slot’-systeem waarin kandidaten op een gegeven bezoekdag vrij een beschikbaar tijdsslot kunnen reserveren volgens het ‘eerst komt, eerst maalt’-principe, met soms mogelijkheid tot annulering tot 24 uur vooraf en een wachtlijst. Daarover lezen we in de studie: “Dat is op zich een goede, professionele praktijk, maar het kan er wel toe leiden dat de discriminatie verschuift naar een latere fase van het verhuurproces, bijvoorbeeld tijdens of na het plaatsbezoek.”
Ten slotte vermoeden de onderzoekers dat de vastgoedmakelaars zich ook beter bewust zijn geworden van het feit dat ze getest (kunnen) worden. En dat zal na de media-aandacht van de afgelopen weken zeker niet zijn verminderd.
Maar de eindconclusie blijft wel: “Ondanks deze kanttekeningen tonen onze resultaten wel aan dat makelaars in Mechelen opvallend minder discrimineren per mail tijdens de eerste fase van het verhuurproces in vergelijking met andere steden.”
Op basis van inkomstenbron
Men discrimineert op basis van vermogen wanneer niet naar de hoogte maar naar de bron van het inkomen wordt gekeken. Ofwel: wanneer iemand met een loon wordt geprefereerd boven iemand met een vervangingsinkomen, ook al zijn beide bedragen aan elkaar gelijk.
In Mechelen werd zowel getest voor het type vermogen als voor de afkomst. Daardoor bekwam men de volgende hiërarchie: “De kandidaat met een sociale uitkering en van Marokkaanse afkomst wordt het minst per mail uitgenodigd voor een plaatsbezoek (17%), gevolgd door de kandidaat met een loon en van Marokkaanse afkomst (21%) en de kandidaat met een sociale uitkering en van Belgische afkomst (26%), terwijl de kandidaat met een loon en van Belgische afkomst het meest uitgenodigd werd (29%).”
Kijkt men binnen iedere etnische groep, dan zijn de uitnodigingskansen niet significant verschillend naargelang de bron van het inkomen. Wel worden kandidaten van Belgische afkomst met een loon significant meer uitgenodigd dan kandidaten van Marokkaanse afkomst met een loon. Idem voor vervangingsinkomens. Raciale criteria lijken zo zwaarder te wegen dan de bron van het inkomen.
Opnieuw gaapt er een kloof tussen de particuliere verhuurders en de vastgoedmakelaars. Bij de vastgoedkantoren kon op de grond van vermogen geen discriminatie vastgesteld worden. De nettodiscriminatiegraad inzake vermogen bedroeg 3% voor kandidaten van vreemde origine en 5% voor kandidaten met een Belgisch klinkende naam. Dat is niet alleen vrij laag (maar nog niet = 0); het valt ook binnen de foutenmarge, zodat een toevalsfactor in de resultaten niet meer uitgesloten kon worden. Daardoor moet men de facto zeggen dat men op deze grond bij de vastgoedkantoren geen discriminatie heeft kunnen vaststellen.
Anders ligt het bij de particulieren: daar bedraagt de nettodiscriminatiegraad 57% voor kandidaten met een Marokkaans klinkende naam en een vervangingsinkomen, tegenover 15% voor iemand met een Belgisch klinkende naam en een vervangingsinkomen.
Een niet onbelangrijke methodologische opmerking voor wie meer ingewijd is in de methodiek van praktijktesten: bij ongeveer de helft van de testen was niet alleen de bron maar ook het inkomen zelf vermeld, van gelijkaardige hoogte in zowel de mail van de test- als de controlepersoon. De resultaten weken niet af wanneer dit wel of net niet was gebeurd.
Gezinssamenstelling
De derde grond waarop werd getest was de gezinssamenstelling. Het moet gezegd dat dit naar methodologie toe een meer omstreden grond is om via praktijktesten op te testen. Doel is om bijvoorbeeld na te gaan of een alleenstaande moeder met twee kinderen minder kans heeft op een plaatsbezoek dan een koppel met twee kinderen. Probleem is dat men vaak, zoals ook hier, enkel test op de gezinssamenstelling, terwijl één en ander niet los staat van het financiële. Al was het maar het feit dat een koppel twee inkomens heeft waarmee men de huur kan dragen. Vraag is dan ook of met de praktijktesten een vooringenomenheid wordt aangetoond ten opzichte van een bepaald gezinstype. Evenzeer duidelijk is dat de gezinskosten voor een alleenstaande met kinderen hoger zullen liggen dan voor een alleenstaande zonder kinderen.
De conclusie uit het onderzoek: “De alleenstaande vrouw zonder kinderen wordt het meeste uitgenodigd voor een plaatsbezoek in Mechelen (43%), gevolgd door het koppel met twee kinderen (35%). De alleenstaande moeder met twee kinderen wordt het minst uitgenodigd (28%).” Opnieuw moeten we daarbij aangeven dat de discriminatiegraad merkelijk lager ligt bij de vastgoedkantoren dan bij de particulieren. Alleenstaande vrouwen worden een stuk minder bevoordeeld en alleenstaande moeders met twee kinderen minder benadeeld.
Verhaeghe, P.P., Verstraete, J., Vermeir, D., De Decker, P. (2020). Discriminatie, toegankelijkheid en betaalbaarheid op de huurwoningmarkt in Mechelen. Brussel: Vakgroep Sociologie, Vrije Universiteit Brussel.
Dit artikel kadert in de katern 'Uit het parlement', die iedere week in Vastgoedflitsen verschijnt. Deze katern focust op parlementaire verslaggeving, door in te zoomen op topics die daar besproken werden en die relevant kunnen zijn voor de vastgoedmakelaar, syndicus, rentmeester, ... Het gaat dus niet om juridische artikels in de strikte zin. Soms kan er juridische informatie in vervat zitten. De insteek is echter telkens deze van parlementaire verslaggeving of eventueel rapportering van interessante studies, publicaties en cijfers.
