Sinds de inwerkingtreding van het Vlaams Woninghuurdecreet waarschuwen we er vanuit de CIB-studiedienst voor dat de persoonlijke borgstelling geen meerwaarde meer kan bieden. Het Woninghuurdecreet heeft elk potentieel nut van een borgstelling onderuit gehaald, door de combinatie van (1) het verbod op een cumul met een gewone huurwaarborg en (2) de beperking tot drie maanden. Een recent vonnis van de vrederechter in Gent illustreert waarom dergelijke waarschuwing niet alleen terecht maar belangrijk is.
De feiten
De specifieke zaak was enigszins complex omdat er sprake was van het overlijden van de huurder. Deze huurder had op 14 november 2019 een huurovereenkomst ondertekend (dus onder het toepassingsgebied van het Vlaams Woninghuurdecreet) en was vervolgens op 6 maart 2020 overleden.
Daardoor werd de regeling vervat in art. 42, §2 VWHD ‘geactiveerd’: de huurovereenkomst werd van rechtswege ontbonden op het einde van de tweede maand na dit overlijden. Noch de zoon, noch de dochter had immers binnen die termijn laten weten dat zij de huurovereenkomst wensten verder te zetten. Meer zelfs, de zoon en de dochter verschenen beiden voor een notaris om de nalatenschap te verwerpen.
De verhuurder wendde zich tot de vrederechter om de vrijgave van de huurwaarborg op te eisen. Daarnaast diende hij een vordering in tegen de overleden huurder en diens nabestaanden om hen te doen veroordelen tot betaling van de huurachterstallen, een bezettingsvergoeding, een verbrekingsvergoeding, een provisie voor huurschade en de gerechtskosten.
Eerste issue daarbij was dat de verhuurder zich wendde tot een juridisch onbestaande partij, met name de overleden huurder. Dit deel van de vordering was bijgevolg onontvankelijk. Bovendien waren de zoon en dochter door de verwerping geen erfgenamen, waardoor ook de vordering tegenover hen geen stand kon houden.
Cumul huurwaarborg en persoonlijke borgstelling niet langer mogelijk
De zoon en dochter hadden zich bij de ondertekening van de huurovereenkomst wel persoonlijk borg gesteld. De verhuurder probeerde dan ook beroep te doen op deze borgstelling om hen te dwingen tussen te komen voor de vergoeding van huurachterstallen en eventuele huurschade.
Probleem was echter dat er in de huurovereenkomst zowel een waarborg op een geïndividualiseerde rekening was vooropgesteld als de persoonlijke borgstelling vanwege de zoon en dochter. Een cumul dus, zoals we deze klassiek wel vaker zagen voor de inwerkingtreding van het Vlaams Woninghuurdecreet. Dit Decreet heeft dergelijke cumul echter uitgesloten voor alle contracten ondertekend sinds 1 januari 2019.
Aangezien de persoonlijke borgstelling, opgenomen in het huurcontract, ingaat tegen deze regel moet ze als nietig worden beschouwd. De vrederechter in Gent was hieromtrent kristalhelder qua toelichting bij zijn beslissing:
Artikel 37, § 1, eerste lid van het Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt dat de huurwaarborg alleen kan worden verstrekt onder één van de in het decreet opgesomde wijzen. De decreetgever heeft aldus de cumul tussen meerdere waarborgen uitgesloten. Dit geldt ook voor de borgstelling, aangezien artikel 37, § 1, eerste lid van het Vlaams Woninghuurdecreet verwijst naar de waarborgen vermeld in het tweede lid. In het tweede lid wordt ook de borgstelling uitdrukkelijk vermeld, zodat het cumulverbod ook geldt in combinatie met een borgstelling. Conform artikel 6 van het Vlaams Woninghuurdecreet is deze bepaling van dwingend recht.
Aangezien er aldus reeds een waarborg is gesteld op een geindividualiseerde rekening, is de bijkomende borgstelling dan ook strijdig met het cumulverbod en dus nietig. Bijgevolg is de vordering lastens de heer M.N. en mevrouw M.V., in hun hoedanigheid van borgstellers, ongegrond.
