Bij vonnis van 27 februari 2019 deed het vredegerecht in Westerlo uitspraak over een geval waarin een verhuurde woning niet beantwoordde aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Gezien de huurovereenkomst werd afgesloten op 9 maart 2008 - dus voor de inwerkingtreding van het Vlaams Woninghuurdecreet - viel deze nog onder het toepassingsgebied van de federale Woninghuurwet. De vrederechter diende zich bijgevolg uit te spreken over welke sanctie in dit geval kon toegepast worden.
De rechter oordeelde vooreerst dat uit de feiten was gebleken dat het technisch onderzoek wel degelijk uitwees dat er niet aan de vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid was voldaan. Het eerst uitgevoerde technisch onderzoek bracht aan het licht dat aan de woning 81 strafpunten moesten worden toegekend, met als eindadvies dat de woning en het gebouw gebreken vertoonden die een veiligheids- en/of gezondheidsrisico inhielden. Hierdoor kwam de woning in aanmerking voor een ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring door de burgemeester. Ook de later uitgevoerde technische onderzoeken bevestigden dit standpunt.
De huurders van hun kant vorderden de uitvoering van de noodzakelijke werken om het pand in overeenstemming te brengen met de geldende kwaliteitseisen, alsook een vergoeding voor het verminderde huurgenot en een vermindering van de huurprijs. De vrederechter stelde dat voor de beoordeling van de concrete sanctie rekening diende te worden gehouden met de federale Woninghuurwet, gezien deze nog steeds van toepassing was op huurovereenkomsten afgesloten voor 1 januari 2019. De vrederechter vervolgde dat de sanctie die geldt wegens het niet voldoen aan de kwaliteitseisen evenwel verschillend is onder de federale Woninghuurwet en het Vlaams Woninghuurdecreet.
De federale woningkwaliteitsnormen - die niet van openbare orde zijn - hanteren een contractueel sanctiesysteem, waarbij de gemeenrechtelijke sancties bij niet-uitvoering van verplichtingen uit een wederkerige overeenkomst toegepast worden. Het gaat dan over de keuze van de huurder om ofwel de gedwongen uitvoering van de noodzakelijke werken te vorderen, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te eisen met schadevergoeding. De gewestelijke woningkwaliteitsnormen - die wel van openbare orde zijn - daarentegen hanteren als sanctie dat een woning die niet voldoet aan de kwaliteitseisen, niet geldig het voorwerp van een huurovereenkomst kan uitmaken, met als gevolg de nietigheid van de huurovereenkomst.
Nietigverklaring overeenkomst
De vrederechter verwees vervolgens naar een bijdrage in de rechtsleer waarin werd gesteld dat de sanctie, zoals op heden voorzien in het Vlaams Woninghuurdecreet, de voorkeur geniet gezien de nietigheid de sanctie is wanneer niet is voldaan aan de geldigheidsvereisten van een overeenkomst, terwijl de gedwongen uitvoering in natura en de ontbinding met eventuele schadevergoeding sancties zijn in geval van wanprestatie. De vrederechter volgde integraal deze redenering en stelde dat op de vordering van de huurders tot uitvoering van de werken niet kon worden ingegaan, maar dat de huurovereenkomst daarentegen nietig moest worden verklaard.
Vervolgens deed de vrederechter uitspraak over het ogenblik tot wanneer de nietigheidssanctie terugwerkte. In die optiek verwees de vrederechter onder meer naar het feit dat voor de aanvang van de verhuring een plaatsbeschrijving door huurders en verhuurders werd getekend, vergezeld van foto’s, waarin geen opmerkingen werden opgenomen betreffende eventuele schendingen van de woningkwaliteitsvereisten. Slechts ongeveer tien jaar na die datum verstuurden de huurders een eerste ingebrekestelling, waardoor volgens de rechter moest worden geoordeeld dat initieel wel degelijk een geldige huurovereenkomst werd afgesloten. Slechts op 13 juni 2018, de datum van het eerste woonkwaliteitsonderzoek, is bijgevolg vast komen te staan dat niet was voldaan aan de woonkwaliteitsnormen.
In beginsel dienden de partijen dus te worden teruggeplaatst in hun op die datum bestaande toestand. Aan de zijde van de huurders is dit evenwel materieel onmogelijk, gezien zij tussen 13 juni 2018 en datum van de uitspraak nog een bepaald genot hebben gehad van het pand. Voor die periode zijn de huurders volgens de vrederechter dan ook een bezettingsvergoeding verschuldigd, die door de rechter werd begroot op het bedrag dat de huurders voor deze periode aan huur hadden betaald.
Vredegerecht Westerlo, 27 februari 2019
