De vrederechter van het Eerste Kanton in Gent moest zich buigen over een geval waarin de verhuurder de woninghuurovereenkomst vroegtijdig had opgezegd met als reden de bewoning van het huurpand door zijn dochter. De huurder daarentegen vorderde een (tweede) buitengewone verlenging van de huurovereenkomst wegens buitengewone omstandigheden. Als reden hiervoor werd diens hoge leeftijd vermeld, alsook de coronacrisis, waardoor zowel de zoektocht naar een andere woning, als de verhuizing in belangrijke mate werd bemoeilijkt.
In casu werd de negenjarige huurovereenkomst vroegtijdig opgezegd door de verhuurder omdat diens dochter het pand zou gaan betrekken. De opzegging zou normaliter een einde nemen op 30 juni 2020, maar de huurder vroeg een (eerste) buitengewone verlenging van de huurovereenkomst aan, waarmee de verhuurder expliciet akkoord ging. De huurovereenkomst werd zodoende verlengd tot uiterlijk 10 augustus 2020. Met een tweede buitengewone verlenging van de huurovereenkomst ging de verhuurder niet akkoord, zodat de vrederechter zich over de zaak diende uit te spreken.
Tweede buitengewone verlenging is mogelijk
Zowel de Federale Woninghuurwet, als het Vlaams Woninghuurdecreet, voorzien in de mogelijkheid voor de huurder om een tweede huurverlenging wegens buitengewone omstandigheden aan te vragen. Hiermee veegde de vrederechter de stelling van de verhuurder, zijnde dat de huurder zich schuldig maakt aan rechtsmisbruik door een tweede buitengewone verlenging aan te vragen, zonder meer van tafel. De huurder kan perfect vragen dat een al toegestane huurverlenging nogmaals wordt verlengd, wat hier het geval was. Aangezien de aanvraag tot buitengewone huurverlenging tijdig werd gedaan, bestond er over de rechtsgeldigheid ervan geen betwisting.
Wiens belangen wegen het zwaarst door?
De vrederechter stelt dat hij een belangenafweging zal moeten maken tussen de belangen van de verhuurder enerzijds en deze van de huurder anderzijds. Er kunnen immers ook in hoofde van de verhuurder buitengewone omstandigheden voorhanden zijn. De vrederechter kan dan ook enkel een verlenging toestaan, wanneer het belang van de huurder bij een verlenging zwaarder doorweegt dan het belang van de verhuurder bij een niet-verlenging. Behalve dat de huurovereenkomst werd opgezegd omdat de dochter van de verhuurder het pand zelf zou gaan betrekken, is er over de situatie van de verhuurder en diens dochter niets gekend. De vrederechter stelt dan ook dat er aan de zijde van de verhuurder en zijn dochter geen buitengewone omstandigheden zijn opdat een verzet tegen de buitengewone verlenging gerechtvaardigd kan worden.
Impact coronamaatregelen
Aan de zijde van de huurder daarentegen zijn er wel degelijk afdoende buitengewone omstandigheden aanwezig die een verlenging van de huurovereenkomsten rechtvaardigen. Zo stelt de vrederechter dat de hele bevolking zich diende te houden aan de door de overheid getroffen coronamaatregelen. De woning verlaten was niet toegestaan, behoudens voor essentiële verplaatsingen. De zoektocht naar een huurwoning was echter geen essentiële verplaatsing. De vastgoedsector lag gedurende bijna drie maanden stil. Bovendien staat ook vast dat de huurder, gezien zijn hogere leeftijd, behoorde tot de risicogroep. De huurder moest dan ook na de heropstart van de vastgoedsector de nodige voorzichtigheid aan de dag leggen. Naast de hoge leeftijd van de huurder en de impact van de coronacrisis, wees de vrederechter ook op het feit dat de huurder een alleenstaande persoon is. Een verhuizing op latere leeftijd én als alleenstaande zijn al niet evident. Daarbij komt nog dat het vinden van een aangepaste woning binnen het beschikbare budget, niet vanzelfsprekend is voor een bejaarde, alleenstaande persoon.
Conclusie
De vrederechter komt tot het besluit dat, naast de hoge leeftijd van de huurder en zijn positie als alleenstaande, ook de noodmaatregelen tegen COVID-19 als element in aanmerking mogen worden genomen om een bijkomende en laatste buitengewone huurverlenging toe te staan. De huurovereenkomst werd zodoende verlengd tot en met 30 oktober 2020 om 12u ’s middags.
(Bron: vredegerecht Eerste Kanton Gent d.d. 16 juli 2020)
