Wat als de huurder overlijdt?

Ontbinding van rechtswege

Het Woninghuurdecreet voorziet dat de huurovereenkomst van rechtswege wordt ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder. Als er meerdere huurders zijn, zal deze automatische ontbinding er dus pas komen wanneer de laatste en enige overgebleven huurder overlijdt. Daarbij moet men bovendien indachtig zijn dat de nieuwe regels inzake medehuur tot gevolg hebben dat de echtgenoot en de wettelijk samenwonende partner sowieso ook huurder zijn. Bovendien kunnen ook feitelijk samenwonende partners het statuut van huurder verwerven.

Overlijdt de laatste huurder, dan volgt er een automatische ontbinding op het einde van de tweede maand na het overlijden. Sterft de huurder bijvoorbeeld op 14 augustus, dan wordt de huur ontbonden op 31 oktober.

Daarbij geldt dat de verhuurder vanzelfsprekend nog recht heeft op de betaling van de huurprijs (vanuit de nalatenschap) tot en met de maand oktober. Via deze regeling heeft de decreetgever gepoogd om de termijn min of meer gelijk te stellen met de opzegtermijn van drie maanden bij een gewone opzeg door de huurder. De verhuurder beschikt daardoor ongeveer over dezelfde wederverhuringsperiode.

• Recht om huurovereenkomst verder te zetten

Evenwel kunnen de erfgenamen deze automatische ontbinding tegenhouden, door te verklaren dat zij de huurovereenkomst zullen verderzetten. Zij hebben voortaan dus het recht, maar niet de plicht om het huurcontract verder te zetten en in geval van stilzwijgen wordt de huurovereenkomst automatisch ontbonden. 

De keuze komt dus enkel toe aan de erfgenamen. Verklaren de erfgenamen dat zij de huurovereenkomst zullen verder zetten, dan treden zij in de rechten en de verplichtingen van de huurder. Dit betekent dat zij verder kunnen genieten van het huurgenot, maar ook verantwoordelijk zijn voor de betaling van de huurprijs en de vergoeding van eventuele huurschade, zelfs al werd deze door de overleden huurder veroorzaakt. 

De erfgenamen kunnen deze verklaring in principe afleggen op eender welk tijdstip, voorafgaand aan de datum waarop de automatische ontbinding zal plaatsvinden, zijnde het einde van de tweede maand volgend op het overlijden.

Als de erfgenamen niet verklaren de huurovereenkomst verder te zullen zetten en er bijgevolg sprake is van een ontbinding van rechtswege, dan komt de verhuurder een vergoeding toe van één maand huur (art. 42,§ 2, 2e lid VWHD). Er zijn geen andere opzeggingsvergoedingen verschuldigd, ook niet wanneer de huurovereenkomst een einde neemt gedurende de eerste drie jaar. De huurovereenkomst eindigt immers niet door een opzegging van de huurder. 

De compensatie voor de verhuurder bestaat zo uit de combinatie van deze vergoeding met een termijn van minstens twee maanden dat de huurprijs nog wordt betaald. De nalatenschap zal deze verplichtingen dienen te financieren.   

De ontbinding van de huurovereenkomst gebeurt van rechtswege, wat impliceert dat er geen rechterlijke tussenkomst voor noodzakelijk is. 

Ontruiming van het goed

Ook voor de ontruiming van het goed na het overlijden van de huurder, heeft het Vlaams Woninghuurdecreet een oplossing uitgewerkt. 

Indien de erfgenamen niet binnen de vooropgestelde termijn hebben verklaard dat zij de huurovereenkomst willen verderzetten, zijn zij ertoe gehouden het goed te ontruimen tegen het einde van de tweede maand volgend op het overlijden van de huurder. Dit is het ogenblik waarop de huurovereenkomst van rechtswege wordt ontbonden. 

Zijn er geen erfgenamen of hebben zij allen de nalatenschap verworpen, dan zal het goed daarentegen niet ontruimd zijn tegen het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder. De verhuurder heeft evenwel belang bij een snelle ontruiming, met het oog op het opnieuw te huur stellen van het goed. 

Bij een onbeheerde nalatenschap moet er een curator worden aangesteld, die het goed vervolgens kan laten ontruimen. De verhuurder zal zich daarvoor tot de rechter moeten wenden. De rechter zal ter plaatse een beschrijving opmaken van de huisraad en van het geld en de roerende waarden die hij ter plaatse aantreft. Dit alles wordt vervolgens toevertrouwd aan een curator die door de rechter onderaan op het proces-verbaal met de vaststellingen wordt aangewezen.

• Vrederechter bevoegd voor aanstelling curator

Belangrijk om te benadrukken is dat de vrederechter voortaan bevoegd is om een curator aan te stellen. Voorheen diende de curator in beginsel te worden aangesteld door de rechtbank van eerste aanleg, hoewel de vrederechter, in geval van een huisraad met beperkte waarde, soms gebruik maakte van een uitgebreide interpretatie van de verzegelingsbevoegdheid om een curator aan te stellen. 

Het Vlaams Woninghuurdecreet zorgt voor een laagdrempeligere procedure. Niet alleen kan de vrederechter altijd optreden, maar er is ook verduidelijkt dat de aanstelling van de curator zeer snel kan (via het proces-verbaal van vaststelling) en ongeacht de waarde van de inboedel.

De curator heeft dan de bevoegdheid om de aangetroffen goederen te verkopen en aldus het huurgoed leeg te maken. De curator kan dus de huisraad en het aanwezige geld verwijderen en de toevertrouwde huisraad geheel of gedeeltelijk te gelde maken, hetzij in openbare verkoping, hetzij uit de hand, na een termijn van dertig dagen vanaf zijn aanwijzing. Deze termijn kan door de rechter worden verkort. De curator moet daarbij geen boedelbeschrijving doen opmaken (art. 42, §2, 4e lid VWHD).

De vrederechter zal ook een oordeel vellen over de huurwaarborg. Deze zal in de meeste gevallen toegekend worden aan de verhuurder (die een voorrecht heeft op de inboedel in de gehuurde woning) wanneer er nog openstaande huurschulden zijn (bv. voor de periode na het overlijden van de huurder tot de ontbinding van rechtswege), er huurschade was aan het pand of bij wijze van bezettingsvergoeding voor de periode dat de curator nog bezig was met de uitvoering van diens werkzaamheden.