Op 29 april 2016 velde het Hof van Beroep te Gent een belangwekkend arrest, waarin een verhuurder werd veroordeeld voor inbreuken op de minimale woningkwaliteit, ondanks het feit dat hij voor één van de betrokken panden over een conformiteitsattest beschikte. Het arrest bevestigde in deze een belangrijk gegeven, met name dat een C-attest geen magic bullet is om elke vorm van aansprakelijkheid voor de eigenaar uit te sluiten. Dat neemt niet weg dat men meestal in procedures wel sterker staat met een conformiteitsattest. Dan nog echter kan de verhuurder in het ongelijk worden gesteld, indien de werkelijke situatie is veranderd ten opzichte van het tijdstip waarop het attest werd uitgereikt.
De zaak werd aangespannen op initiatief van de Vlaamse Wooninspectie, nadat deze had vastgesteld dat er twee woongelegenheden werden verhuurd met ernstige gebreken, waaronder het ontbreken van een deur aan de kast met de zekeringen, onvoldoende mogelijkheden tot verluchting met schimmel- en vochtproblemen tot gevolg, ontbreken van onderverluchting aan de gasgeiser, etcetera. De verhuurder trachtte zich in hoger beroep met diverse argumenten te verweren.
Zo stelde hij er geen weet van te hebben dat de woningen door de huurders werden onderverhuurd. Dat vond het Hof van Beroep sowieso al ongeloofwaardig, omdat de zaakwaarnemer van de verhuurder regelmatig in de panden kwam om de huurprijs te ontvangen en omdat de verhuurder zelf wekelijks naar de vlakbij gelegen moskee ging. Daardoor was het voor de rechtbank ondenkbaar dat de verhuurder niet op de hoogte zou zijn geweest van de onderverhuring. Los echter van de vraag of dit argument op waarheid berust, stelde het Hof dat het sowieso al niet relevant is. Want, elke vorm van verhuring of zelfs het gratis ter beschikking stellen van woningen die niet voldoen aan de minimale woningkwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode is strafbaar.
Voor één van de panden beschikte de verhuurder over een conformiteitsattest. Dergelijk attest geeft aan dat de woning, op het moment van de controle, aan de kwaliteitseisen voldeed en is normaliter geldig voor een termijn van tien jaar (de gemeente kan lokaal eventueel de geldigheidsduur verkorten). Het attest vervalt wel van rechtswege wanneer de woning ongeschikt, onbewoonbaar of overbewoond wordt verklaard, of wanneer blijkt dat de woning niet meer conform is. Uit die laatste bepaling blijkt reeds dat het conformiteitsattest in zekere zin steeds een momentopname is, waaruit geen permanente dekking voor de aansprakelijkheid voortvloeit.
Dat heeft het Hof van Beroep te Gent middels het arrest bevestigt. Het Hof stelt daarbij letterlijk: ‘Het bezit van een conformiteitsattest sluit de strafbaarheid in de vervolgde periode niet uit’. Bovendien is er nog een ander belangrijk probleem, dat zich situeert in het onderscheid tussen de strafrechtelijke en de administratieve vervolgingsprocedures rond inbreuken op de woningkwaliteit. Het conformiteitsattest kadert binnen de administratieve procedure, waarbinnen een tolerantiemarge van 15 strafpunten geldt. Een woning kan pas ongeschikt worden verklaard vanaf er uit het technisch verslag minstens 15 strafpunten blijken. Die marge bestaat niet in de strafrechtelijke procedure: elke inbreuk (ook van 1 strafpunt) is in principe strafbaar. Normaliter zal dit belangrijke onderscheid niet snel spelen, omdat de Vlaamse Wooninspectie optreedt aan de hand van prioriteiten en zich overwegend richt op panden die kwalitatief echt ondermaats en zelfs gevaarlijk of ongezond zijn.
In de zaak voor het Hof van Beroep had het echter wel kunnen spelen. Want, bij de controle in het kader van het C-attest had de woning 10 strafpunten: niet genoeg dus om het conformiteitsattest te weigeren maar in se waren er wel gebreken die strafbaar waren. Tegelijkertijd is de situatie in de woning sedert het afleveren van het C-attest duidelijk verslechterd. Dat is het resultaat van het gebrek aan verluchtingsmogelijkheden, waardoor er zich schimmelvorming en ophoping van condensvocht hebben voorgedaan. Het conformiteitsattest zou dus sowieso komen te vervallen. Het bood dan ook volgens het Hof van Beroep te Gent geen enkele bescherming voor de aansprakelijkheid van de verhuurder.
Ook andere argumenten konden op weinig sympathie rekenen. Dat de verhuurder bijvoorbeeld de privacy van de huurders wou beschermen en daardoor de woningen niet meer bezocht, werd door het Hof verworpen. De verhuurder heeft immers steeds het recht om de verhuurde goederen te betreden en zich te vergewissen van de staat en het onderhoud. Dat is in deze zelfs bijna een plicht, aangezien de verhuurder ‘het enkel aan zichzelf te wijten heeft’ indien van dit recht geen gebruik wordt gemaakt. Het klopt dat het voor de verhuurder dan moeilijker is om na te gaan of de woning blijft voldoen aan de normen maar dat is een keuze die niets afdoet aan de verantwoordelijkheid die hij draagt.
Uiteindelijk werd de verhuurder veroordeeld tot het betalen van een geldboete, en bij gebreke van betaling een vervangende gevangenisstraf. Een vermogensaandeel van 20.000€ werd door het Hof verbeurd verklaard, na aftrek van een bezettingsvergoeding.
