Wanneer de huurders tot tweemaal toe het appartement hebben bezocht voorafgaandelijk aan het ondertekenen van een huurovereenkomst hebben zij zich een beeld kunnen vormen van de oppervlakte en de indeling en is het geen evidentie dat zij dwaling proberen inroepen indien de oppervlakte fout was vermeld in het immozoekertje. Dwaling moet immers betrekking hebben op een doorslaggevend element en verschoonbaar zijn.
Op 11 februari 2019 sprak de vrederechter in Pelt zich uit over een zaak waarin de vraag of er sprake was van dwaling de kern van het dispuut uitmaakte. In juni 2018 was een huurovereenkomst ondertekend voor een negenjarige duur. De huurders voelden zich al snel bedot. Kern van het probleem: de werkelijke oppervlakte van het appartement bleek niet overeen te stemmen met het getal dat in de oorspronkelijke publiciteit van de vastgoedmakelaar stond.
Appartement kleiner dan vermeld in publiciteit
Het immozoekertje vermeldde een oppervlakte van 120m², terwijl het appartement in realiteit minstens 20m² kleiner bleek. Daarnaast was er ook onenigheid over een deur naar een tuintje/terras. Door het bestaan van deze keukendeur hadden de huurders zich de gedachte gevormd dat zij zouden kunnen beschikken over het tuintje/terras waar deze deur toegang toe verleent. Of minstens hadden zij verwacht deze deur te kunnen gebruiken en een recht van doorgang te hebben.
Achteraf bleek deze veronderstelling verkeerd te zijn. Aan de achterzijde kon men de woning immers niet verlaten omdat de grond van de buur tot tegen de achtergevel komt en deze niet mag worden betreden.
Huurders stellen minnelijke beëindiging voor
De huurders vonden dat zij door dit alles een foutieve indruk hadden gekregen van het appartement en stelden in eerste instantie een minnelijke beëindiging voor. De verhuurders waren daar voor te vinden maar de partijen vonden geen overeenstemming over de voorwaarden, inzonderheid voor wat de betaalde en nog te betalen huurprijs betreft. De huurders hadden immers enkel de eerste paar maanden betaald en waren vervolgens in gebreke gebleven. Zij wilden nu de reeds betaalde huurgelden terug hebben, terwijl de verhuurders aandrongen op aanzuivering van de achterstallen.
Zodoende wendden de huurders zich tot de vrederechter in Pelt, met de eis om de huurovereenkomst ingevolge dwaling nietig te verklaren, ten laste van de verhuurders. De tegeneis vanwege de verhuurders was een ontbinding ten laste van de huurders, met bijkomend de eis het goed zo snel mogelijk te ontruimen.
Geen sprake van dwaling
De vrederechter in Pelt kwam tot de conclusie dat er geen sprake is van dwaling. Opdat dat het geval zou zijn, moeten de huurders het bewijs leveren dat de oppervlakte en de toegang tot de tuin/ terras voor hun essentiële, doorslaggevende elementen waren bij het afsluiten van de overeenkomst. Bovendien moet de dwaling in hunne hoofde ook nog verschoonbaar zijn.
Volgens de vrederechter is aan geen van beide voorwaarden voldaan. De huurders hebben het appartement namelijk tot tweemaal toe bezocht vooraleer het huurcontract werd ondertekend. Daardoor kunnen zij niet voorhouden een verkeerde indruk te hebben gehad over de grootte en de indeling van het appartement en in deze te zijn misleid. Bovendien maken noch de huurovereenkomst, noch de plaatsbeschrijving melding van een terras of tuin.
Verhuurders nooit bevraagd omtrent recht van overgang
Inzake het bestaan van een mogelijk recht van overgang of uitweg via de deur naar de achterzijde van het gebouw kunnen de huurders niet aantonen dat zij de verhuurders hieromtrent bevraagd hebben. Met andere woorden: het betreft loutere veronderstellingen in hunne hoofde van de mogelijkheid tot gebruik van deze deur.
Eindconclusie van de vrederechter: ‘Het geheel van deze elementen toont aan dat eisende partijen zich voldoende hebben kunnen vergewissen van de toestand van het gehuurde pand. Het is dan ook niet bewezen dat het verschil in oppervlakte of de toegang – aanwezigheid van een tuin of terras voor hen een doorslaggevend element waren bij het afsluiten van het contract. Minstens moet worden vastgesteld dat de omstandigheid dat zij tot tweemaal toe een voorafgaand bezoek brachten aan het pand en dat zowel de inhoud van het contract als de plaatsbeschrijving voldoende duidelijk waren. Indien er al sprake zou zijn van dwaling is deze evenwel niet verschoonbaar in hoofde van eisende partijen. (art. 1109 –1110 BW).’.
Huurders moeten achterstallige huurgelden betalen
De vrederechter oordeelde bijgevolg dat de huurovereenkomst rechtsgeldig tot stand is gekomen en dat de huurders dan ook gehouden waren tot uitvoering van hun huurdersverplichtingen. Daarin hebben zij gefaald. Want, de huurprijs is minstens de recentste maanden onbetaald gebleven. Bovendien hebben de huurders zich nooit gedomicilieerd op het adres van het goed, maar wel de sleutels in bezit gehouden.
De huur werd ontbonden ten laste van de huurders. Zij werden veroordeeld tot het betalen van de achterstallige huurgelden, alsook tot een bezettingsvergoeding indien zij de sleutels langer in hun bezit hielden.
