Hoe verloopt de strafrechtelijke handhaving van woningkwaliteitsinbreuken?

Het misdrijf ‘krotverhuur’ (art. 20 VCW)

Artikel 3.34 van de Vlaamse Codex Wonen omschrijft de strafbaarstelling als volgt:

§1. Als een niet-conforme of overbewoonde woning rechtstreeks of via tussenpersoon wordt verhuurd, te huur gesteld of ter beschikking gesteld met het oog op bewoning, wordt de verhuurder, de eventuele onderverhuurder of diegene die de woning ter beschikking stelt, gestraft met een gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar en een geldboete van 500 tot 25.000 euro of met een van die straffen alleen.

Wanneer een roerend of een onroerend goed dat niet hoofdzakelijk voor wonen bestemd is, rechtstreeks of via een tussenpersoon wordt verhuurd, te huur gesteld of ter beschikking gesteld met het oog op bewoning terwijl dit goed gebreken vertoont die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden of terwijl in dit goed de basisnutsvoorzieningén zoals elektriciteit, sanitair, kookgelegenheid en verwarmingsmogelijkheid ontbreken of niet behoorlijk functioneren, wordt de verhuurder, de eventuele onderverhuurder of diegene die dat roerend of onroerend goed ter beschikking stelt, gestraft met een gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar en een geldboete van 500 tot 25.000 euro of met een van die straffen alleen.

Het misdrijf, bedoeld in het eerste of tweede lid, wordt gestraft met een geldboete van 1000 tot 100.000 euro en met een gevangenisstraf van één jaar tot vijf jaar of met een van die straffen alleen in volgende gevallen :

1° als van de betrokken activiteit een gewoonte wordt gemaakt,

2° als het een daad van deelneming aan de hoofd- of bijkomende bedrijvigheid van een vereniging betreft, ongeacht of de schuldige de hoedanigheid van leidend persoon heeft.

Opdat er sprake kan zijn van een misdrijf in de zin van artikel 3.34 VCW is vereist dat (1) de woning niet conform is en (2) wordt verhuurd, te huur of ter beschikking wordt gesteld met het oog op bewoning. 

Niet-conformiteit is strafbaar

Wat het eerste luik betreft, is het belangrijk op te merken dat het Optimalisatiedecreet in deze een cruciale gelijkstelling met de administratieve procedure heeft bewerkstelligd. Voor 1 januari 2021 was het zo dat de strafbaarstelling elke schending van de woningkwaliteitsnormen viseerde, ongeacht de ernst van het gebrek. Met andere woorden: elk gebrek was strafbaar, ongeacht het aantal strafpunten. De verhuur van een woning met één strafpunt was strafbaar, zelfs al was de woning niet ongeschikt en evenmin onbewoonbaar. De grens van 15 strafpunten, goed ingeburgerd als die was in de administratieve procedure, bleek van geen enkele tel inzake het strafrecht.

Sinds 1 januari 2021 liggen de zaken: het criterium voor de strafbaarstelling is verduidelijkt en vastgelegd op het ‘niet-conforme’ karakter. Daardoor bestaat er geen enkel verschil meer met de administratieve procedure. Want, voor beide procedures geldt dat een woning niet-conform is van zodra er minstens één gebrek categorie II en/of één gebrek categorie III aanwezig is.

De strafbaarstelling heeft ook enkel betrekking op de normen in de technische verslagen, zoals ze door de Vlaamse Regering zijn vastgesteld. Het is immers op basis daarvan dat de conformiteit wordt nagegaan. In bepaalde gevallen (zoals bij kamers) heeft de gemeente de mogelijkheid om strengere normen vast te leggen. Die vallen dus niet onder de strafbaarstelling. Overtreding van de strengere normen kan nooit strafbaar zijn, net zoals ze ook geen aanleiding kunnen geven tot een verklaring tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid. Indien de gemeenten strengere normen opleggen, moeten ze zelf voorzien in de handhaving daarvan.

Terugkerend issue bij wie onvoldoende bekend is met de minutiae van woningkwaliteitshandhaving is dat men uitgaat van een link met de administratieve procedure die eigenlijk niet bestaat. De strafrechtelijke procedure en de administratieve procedure bestaan volledig autonoom naast elkaar. Het is op geen enkele wijze vereist dat een woning eerst ongeschikt of onbewoonbaar zou zijn verklaard vooraleer men strafrechtelijk kan vervolgen. In deze speelt dus geen cascade: de strafrechtelijke procedure kan perfect worden doorlopen zonder dat er vooraf of tegelijkertijd een administratieve procedure hangende is. Het is toch belangrijk om dat goed in het achterhoofd te houden. Want, dit lijkt voor velen contra-intuïtief. Velen denken verkeerdelijk dat de strafrechtelijke procedure pas kan worden opgestart nadat de administratieve procedure is doorlopen en de woning ongeschikt/onbewoonbaar is. Dat is niet het geval.

Verhuurd, te huur of ter beschikking gesteld

Daarnaast moet de woning worden verhuurd, te huur of ter beschikking worden gesteld met het oog op bewoning. Niet enkel de zuivere verhuur, maar ook de terbeschikkingstelling van een gebrekkige woning wordt bestraft door artikel 3.34 VCW. Te denken valt aan een bezetting ter bede, waarbij de eigenaar van een studentenkamer het genot ervan toestaat aan een bepaalde persoon tegen een bepaalde vergoeding, maar zich tegelijkertijd het recht voorbehoudt om op ieder ogenblik terug over het goed te kunnen beschikken. Eveneens kan het louter gedogen van bewoning door de eigenaar beschouwd worden als een terbeschikkingstelling in de zin van artikel 3.34 VCW. Voor de strafbaarstelling is het van geen tel om welke vorm van huurovereenkomst (woninghuurcontract, huur van algemeen recht, bezetting, …) het gaat. Zelfs terbeschikkingstellingen als corrolarium van een handelshuurovereenkomst of zelfs een arbeidsovereenkomst vallen onder de strafbaarstelling.

Moreel element

Hoewel de eigenaar in de meeste gevallen wetens en willens een gebrekkige woning verhuurt, volstaat in principe dat hem een gebrek aan voorzorg of voorzichtigheid kan verweten worden. De verhuurder had met andere woorden moeten controleren of de woning wel verhuurd mocht worden – rekening houdend met de vereisten inzake woningkwaliteit – maar heeft nagelaten om dat te doen.

Dit is het zogenaamde ‘moreel element’, dat bij een strafbaarstelling aanwezig moet zijn. Doorslaggevend daarvoor is of de eigenaar had moeten weten dat de woning (ernstige) gebreken (categorie II of III) vertoonde. Bij verhuring is dat nagenoeg altijd het geval. Een voorzichtige verhuurder dient immers op de hoogte te zijn van de staat van de woning en alles in het werk te stellen om de conformiteit daarvan te garanderen. De onachtzaamheid volstaat dus. En, de vastgestelde gebreken zijn meestal van dien aard dat de verhuurder ervan op de hoogte is of moet zijn.

Niet enkel een rechtstreekse verhuring, maar ook een verhuring via een tussenpersoon wordt door artikel 3.34 VCW strafbaar gesteld. Wat in deze niet genoeg beklemtoond kan worden, is dat ook het ‘te huur stellen’ van een niet-conforme woning strafbaar is, inclusief alle acties die daar deel van uitmaken zoals het voeren van publiciteit. Op de vastgoedmakelaar, die bemiddelt bij de verhuur zal bijgevolg een belangrijke onderzoeksplicht rusten. Vooraleer de woning op de huurmarkt aangeboden wordt, zal de vastgoedmakelaar moeten controleren of deze voldoet aan de woningkwaliteitseisen. Hij mag met andere woorden niet zomaar voortgaan op de verklaringen van zijn opdrachtgever, maar moet tot verificatie ervan overgaan. Wanneer een vastgoedmakelaar een woning te huur stelt die een gebrek categorie II of III vertoont, is hij/zij zelf rechtstreeks strafbaar en niet enkel als mededader.

Ook de rentmeester komt in het vizier, wanneer deze namens de verhuurder het beheer op zich neemt voor een niet-conforme woning. Overigens vat de strafbaarstelling alle tussenpersonen, niet louter deze die bemiddelen bij verhuur of het beheer waarnemen vanuit een professionele vastgoedactiviteit. Ook bijvoorbeeld een curator die een goed van een gefailleerde verder verhuurt, zal strafbaar zijn wanneer de woning gebreken van categorie II of III vertoont.

Anderzijds doet de betrokkenheid van een tussenpersoon geenszins teniet dat ook de verhuurder strafbare feiten pleegt. Het beheer in handen van een derde geven, impliceert niet dat men als verhuurder niet had moeten weten dat de woning gebreken vertoonde. Een voorzichtige verhuurder houdt immers zicht op de kwaliteit van zijn/haar pand, mede vanuit het doel om de vigerende regelgeving te respecteren. Bij bemiddeling of beheer door een tussenpersoon van een gebrekkig pand kunnen dus zowel de verhuurder als de tussenpersoon strafrechtelijk vervolgd worden.

Vraag is in welke mate het beschikken over een conformiteitsattest kan inspelen op het moreel element. T. Vandromme & D. Vermeir stellen hierover het volgende: ‘Het bestaan van een conformiteitstattest kan, afhankelijk van de omstandigheden, meer bepaald worden ingeroepen om een ‘onoverkomelijke dwaling’ aan te tonen, zodat niet voldaan is aan het moreel element van het misdrijf krotverhuur en sanctionering door de rechter kan worden voorkomen’. In voetnoot verduidelijken zij hierbij echter verder: ‘De verhuurder met een conformiteitsattest zou immers kunnen aanvoeren dat hij als een normaal voorzichtig verhuurder heeft gehandeld. Een belangrijke nuance is wel dat het attest slechts een momentopname is, zodat dit argument niet zonder meer kan worden aanvaard. Wanneer later bijvoorbeeld alsnog (ernstige) gebreken zijn ontstaan, waarvan de verhuurder had moeten weten dat de woning daardoor niet kon verhuurd worden, kan er geen sprake zijn van een onoverwinnelijke dwaling.’.[1] Daaruit volgt wederom de meerwaarde van een conformiteitsattest voor de vastgoedbemiddelaar (wiens tussenkomst ook als een momentopname kan worden gezien in de zin dat ze betrekking heeft op het moment van de verhuring). Ook voor de rentmeester is een CA een belangrijk document, dat evenwel niet noodzakelijk volledig beschermt tegen gebreken die na het uitreiken ervan zijn ontstaan.

Het begrip van wie dader is, wordt bij woningkwaliteitsinbreuken ruim toegepast. Denk bijvoorbeeld aan echtgenoten, die gezamenlijk strafbaar zijn, of mede-eigenaars, … Dit telkens vanuit dezelfde redenering: men is als (mede-)eigenaar onachtzaam wanneer men bewust of onbewust participeert aan de verhuur van een gebrekkig pand, terwijl men had kunnen of moeten weten dat de woning (ernstige) gebreken vertoont. Noteer dat ook rechtspersonen vervolgd kunnen worden, desgevallend tezamen met de zaakvoerder.

Dat de strafbaarstelling enkel in geval van verhuur (of te huur stellen) geldt, is belangrijk. Wie als eigenaar zelf een krot bewoont, zal dus nooit strafbaar kunnen zijn. In de strafrechtelijke procedure worden enkel huurwoningen geviseerd.

Tijdens de huur

De verhuurder moet ervoor zorgen dat de woning niet enkel bij aanvang, maar ook gedurende de volledige looptijd van de huurovereenkomst aan de woonkwaliteitseisen voldoet. De opmaak van een intredende plaatsbeschrijving is in die zin belangrijk. Aan de hand daarvan kan de eigenaar immers proberen aantonen dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst voldeed aan de woonkwaliteitseisen en dat eventuele beschadigingen aan de huurder te wijten zijn. Nu de strafbaarstelling inherent gekoppeld is aan het conforme karakter van het goed heeft ook een conformiteitsattest, idealiter recent verkregen op het moment van de aanvang van de verhuring, een grote bewijslast om de goede intenties van de verhuurder bij de levering van het goed aan te tonen.

Beide documenten zijn evenwel enkel relevant om te bepalen of de eigenaar al dan niet te goeder trouw was bij aanvang van de huur. Wordt de eigenaar tijdens de huur geconfronteerd met beschadigingen, die tot gevolg hebben dat niet langer voldaan is aan de woningkwaliteitseisen, dan ontslaat dit hem niet van de verplichting om de nodige acties te ondernemen. De eigenaar zal met name zelf de werken moeten uitvoeren die hem contractueel ten laste kunnen gelegd worden en moet toezien op de uitvoering van werken die lastens de huurder vallen. 

Dit impliceert ook dat in geval van verkoop in de loop van de huurovereenkomst de nieuwe eigenaar-verhuurder evenzeer strafbaar zal zijn wanneer er tijdens zijn eigenaarschap (zware) inbreuken worden vastgesteld. Men kan zich geenszins verschuilen achter het feit dat de verhuring werd aangevat door een eerdere eigenaar. Want, de woning moet gedurende de volledige loop van de verhuring conform zijn, wil men de strafbaarstelling vermijden/’uitschakelen’.

Noteer bij de strafbaarstelling het gebruik van het woordje ‘woning’, in dezelfde betekenis zoals we toegelicht hebben bij de definities aan het begin van deze syllabus. De oneigenlijke verhuur als woning van een onroerend goed dat niet voor bewoning is bestemd en gebreken vertoont, is tevens strafbaar maar dan onder art. 3.35 VCW. Het betreft onder meer de verhuur van loodsen, stallen, zolders, garageboxen, kelders, … die niet zijn omgebouwd tot kamers en studio’s en op geen enkele wijze voor huisvesting zijn bestemd. Ook roerende goederen kunnen onder de strafbaarstelling vallen. Dan denken we bijvoorbeeld aan de residentiële verhuur van caravans met ernstige gebreken.

Wat als de huurder en de verhuurder een renovatiehuurovereenkomst hebben afgesloten? In dat scenario is het plausibel dat de woning gebreken vertoont maar dat de huurder het herstellen daarvan op zich neemt in ruil voor een voldoende tegenprestatie vanwege de verhuurder. Sensu strictu wordt ook dan een woning verhuurd met gebreken. De strafbaarstelling wordt evenwel uitgeschakeld doordat de regeling inzake renovatiehuurovereenkomsten (art. 13 VWHD) als een expliciet wettelijk voorschrift wordt beschouwd. De naleving daarvan impliceert dat er geen sprake kan zijn van een misdrijf. Maar, deze ‘uitschakeling’ kan alleen worden ingeroepen indien nauwgezet aan alle voorschriften rond het gebruik van een renovatiehuurovereenkomst is voldaan. Die regels zijn stringent. Zo moet gedetailleerd in de huurovereenkomst worden omschreven welke werken noodzakelijk zijn om de woning in overeenstemming te brengen met de minimale kwaliteitsnormen. Daarnaast mag de woning niet bewoond worden zolang er veiligheids- en gezondheidsrisico’s zijn. En, op het einde van de werken moet de huurder een conformiteitsattest aanvragen.

Overbewoning

An sich resulteert ook de overbewoning in een strafbaarstelling: de verhuurder mag geen overbewoonde woning verhuren. In de praktijk zijn er echter weinig tot geen vervolgingen op grond van overbewoning. Dat is logisch omdat het intentieproces vanwege de verhuurder volledig anders is dan bij woningkwaliteitsgebreken. De verhuurder kan er immers weinig tegen verhelpen dat extra bewoners intrekken, wanneer hij/zij daar niet van op de hoogte is. De schuldvraag/het moreel element zal de verantwoordelijkheid minder bij de verhuurder leggen. Al is het natuurlijk wel nuttig dat deze alle redelijke stappen binnen zijn/haar bevoegdheden onderneemt om overbewoning tegen te gaan, zoals een contractuele clausule die verduidelijkt hoeveel personen maximaal in de woning mogen verblijven, aandringen bij de huurder op het beëindigen van de overbewoning, …

Wooninspecteurs

Naast de bevoegdheden van de agenten en de officieren van gerechtelijke politie zijn de ambtenaren van het agentschap Wonen-Vlaanderen, die aangewezen zijn als wooninspecteur of als ambtenaar met opsporings- en vaststellingsbevoegdheid, bevoegd om de wanbedrijven opgenomen in artikel 3.34 VCW op te sporen en vast te stellen in een proces-verbaal. De wooninspecteurs krijgen voor de uitoefening van die bevoegdheid de hoedanigheid van officier van gerechtelijke politie en hulpofficier van de procureur des Konings. In het licht van deze hoedanigheid gelden de vaststellingen van de wooninspecteurs in een opgemaakt proces-verbaal tot bewijs van het tegendeel.

De wooninspecteur, die een misdrijf op grond van artikel 3.34 VCW heeft vastgesteld, deelt aan de burgemeester en de gewestelijke ambtenaar mee voor welke woningen hij/zij een proces-verbaal opgesteld heeft.

De agenten, officieren van gerechtelijke politie en wooninspecteurs hebben toegang tot de bouwplaatsen en de gebouwen om, in het kader van hun opsporings- en vaststellingsbevoegdheid, alle nodige opsporingen en vaststellingen te verrichten. Als de verrichtingen de kenmerken van een huiszoeking dragen, mogen ze evenwel enkel uitgevoerd worden na machtiging van de politierechter. 

De hoger vermelde ambtenaren kunnen, net zoals de burgemeester, een woning die niet aan de woonkwaliteitsvereisten voldoet, verzegelen. De doorbreking van deze verzegeling wordt gelijkgesteld met een misdrijf in de zin van artikel 283 tot en met 288 van het Strafwetboek en kan ook bestuurlijk beboet worden.

Strafmaat

Het misdrijf krotverhuur, vervat in artikel 3.34 VCW, wordt bestraft met een gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar en met een geldboete van 500 tot 25.000€ of met één van die straffen alleen. In de plaats van een gevangenisstraf kan ook een werkstraf worden opgelegd. In geval van verzachtende omstandigheden kan de rechter een lagere sanctie uitspreken dan de wettelijke minimumstraf.

Artikel 3.36 VCW voorziet ook uitdrukkelijk in twee verzwarende omstandigheden. Het misdrijf wordt met name bestraft met een geldboete van 1.000 tot 100.000€  en met een gevangenisstraf van 1 jaar tot 5 jaar, of met één van die straffen alleen, indien van de betrokken activiteit een gewoonte wordt gemaakt, of als het een daad van deelneming aan de bedrijvigheid van een vereniging betreft, ongeacht of de schuldige de hoedanigheid van leidend persoon heeft. De beoordeling of het misdrijf ‘een gewoonte’ is, kan zowel worden beoordeeld in de tijd (inbreuken gedurende een lange periode van verhuur) als in aantal (meerdere verhuringen van gebrekkige panden op hetzelfde ogenblik). De facto dient enkel te worden bewezen dat het misdrijf herhaaldelijk is begaan.

Naast deze straffen, zal ook de algemene sanctie van de bijzondere verbeurdverklaring een belangrijke rol spelen bij het misdrijf krotverhuur. In toepassing van artikel 42,3° Sw zal de rechter de bijzondere verbeurdverklaring van de door de eigenaar ontvangen huurgelden kunnen uitspreken. De huurgelden moeten immers beschouwd worden als vermogensvoordelen, die rechtstreeks uit het misdrijf verkregen zijn. Het gaat daarbij over alle huurgelden die werden ontvangen terwijl de woning niet verhuurd mocht worden en die dus onwettig verkregen zijn. In nagenoeg alle gevallen zullen de huurgelden gerestitueerd worden aan de huurder. Let wel, dit verhindert niet dat er daarbovenop ook nog een schadevergoeding wordt opgelegd ten gunste van de huurder als ‘slachtoffer’. 

Belangrijke toevoeging is dat de dagvaarding voor de correctionele rechtbank, die uitgebracht wordt op basis van artikel 3.34 VCW, maar ontvankelijk zal zijn na overschrijving ervan in het hypotheekkantoor van het gebied waar de woning gelegen is. Met deze verplichting tracht men derden, die een zakelijk recht op de woning willen verwerven, te informeren over eventuele hangende procedures op basis van artikel 3.34 VCW.

Elke eindbeslissing, die in de zaak wordt gewezen, wordt op de kant van de overgeschreven dagvaarding of het overgeschreven exploot ingeschreven. Bij gebrek aan overschrijving van de dagvaarding, zal de eindbeslissing worden ingeschreven op de kant van de overschrijving van de titel van verkrijging.

Men mag tenslotte niet vergeten dat de verhuurder ook een brede aansprakelijkheid heeft, die ertoe kan leiden dat andere strafbare feiten in het geding komen. Inzonderheid denken we dan aan de situatie waarbij een huurder of bewoner fysieke schade lijdt, al dan niet zelfs met de dood tot gevolg. Een voorbeeld is CO-vergiftiging ten gevolge van een onveilige verwarmingsinstallatie. Het is geenszins ondenkbaar dat de verhuurder vervolgd zou kunnen worden voor onopzettelijke doding of slagen en verwondingen, indien hij/zij daarbij verantwoordelijkheid draagt.