Een vraag die de CIB studiedienst af en toe krijgt, is of de plaatsing van zonnepanelen beschouwd kan worden als een energiebesparend werk, zodat men op eender welk tijdstip een minnelijk akkoord kan bereiken over een aangepaste huurprijs?
Regeling in art. 35, §2 VWHD
Het Vlaams Woninghuurdecreet heeft een afzonderlijke mogelijkheid tot huurprijsherziening ingevoerd, specifiek voor het scenario waarbij er energiebesparende werken zijn uitgevoerd. De modaliteiten daarvan zijn een stukje minder strikt dan de reguliere huurprijsherziening, met name omdat er niet met verplichte termijnen wordt gewerkt. In geval van energiebesparende werken kunnen de partijen op elk ogenblik overeenkomen de huurprijs te herzien. Pro memorie: in alle andere gevallen kan dat enkel tussen de negende en de zesde maand, voorafgaand aan het verstrijken van elke driejarige periode.
Indien er geen minnelijk akkoord wordt bereikt, beschikt de verhuurder nog over een stok achter de deur: hij kan zich tot de vrederechter wenden. Die zal een herziening toestaan indien blijkt dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van de investeringen ten minste 10% hoger ligt dan de eisbare huurprijs op het tijdstip van de indiening van het verzoek.
Tot zover de essentie van de regeling in art. 35, §2 VWHD. De vraag waar we ons hier op focussen, is of de plaatsing van zonnepanelen hiervoor in aanmerking komt.
Zonnepanelen
Het Vlaams Woninghuurdecreet omschrijft ‘energiebesparende investeringen’ als volgt: het zijn “investeringen die de energieprestatie van het goed, vermeld in artikel 1.1.3, 42/1°, van het Energiedecreet van 8 mei 2009, verbeteren”.
De verwijzing naar het Energiedecreet geeft daarbij niet zoveel extra informatie, aangezien het louter gaat om een definitie van ‘energieprestatie’: ‘de berekende of gemeten hoeveelheid energie die nodig is om aan de vraag naar energie te voldoen die verband houdt met een normaal gebruik van het gebouw, waaronder energie die wordt gebruikt voor verwarming, koeling, ventilatie, warmwatervoorziening en verlichting’.
Vraag is nu of de plaatsing van zonnepanelen gezien kan worden als een werk dat de energieprestatie verbetert. Want in casu zullen zonnepanelen de noodzakelijke gemeten hoeveelheid energie om een normaal gebruik mogelijk te maken niet doen verminderen. Het gebruik is niet noodzakelijk lager, maar is afkomstig van een andere bron.
Desalniettemin zorgen zonnepanelen wel voor een gereduceerde afname van het net, dus de facto een lagere verbruikskost voor de huurder. In deze zin dragen ze manifest bij tot een verbetering van de energieprestatie, daar de energie op hernieuwbare wijze vanuit de woning zelf wordt geproduceerd. Vanuit het Vlaams energiebeleid bekeken, bestaat er geen twijfel over het feit dat zonnepanelen beschouwd worden als één van de eerste aangeraden methodes om de energieprestaties te verbeteren.
En dat is letterlijk wat het Vlaams Woninghuurdecreet vooropstelt. Het VWHD heeft het niet over een ‘reductie van het energieverbruik’ in strikte zin, maar over een verbeterde energetische kwaliteit. Men kan dan ook niet anders dan het toepassingsgebied ruim lezen. Bijgevolg dient de plaatsing van zonnepanelen o.i. zeker gezien te worden als een energiebesparend werk in de zin van art. 35, §2, waarvoor men dus de specifieke mogelijkheid van huurprijsherziening kan inroepen.
De plaatsing zelf
We merken op dat het bereiken van een akkoord over de herziening zowel voor als na de uitvoering van de werken mogelijk is. Het Vlaams Woninghuurdecreet spreekt weliswaar in de verleden tijd (‘omdat aan het goed energiebesparende investeringen werden gedaan’), maar uiteraard verhindert niets de partijen om reeds voorafgaand aan de uitvoering van de werken hierover een akkoord te treffen. De kans is immers reëel dat een huurder enkel zijn/haar toestemming zal willen verlenen voor de uitvoering van de werken indien er voorafgaandelijk ook een akkoord werd bereikt over de daaraan gekoppelde huurprijsherziening.
Men mag immers niet vergeten dat de mogelijkheid om te allen tijde de huurprijs te kunnen herzien op geen enkele wijze afbreuk doet aan de regel dat voor niet-dringende herstellingen de huurder en verhuurder steeds een regeling dienen uit te werken. De verhuurder moet immers het rustig genot van de huurder garanderen. Zonder akkoord van de huurder, is het de verhuurder dan ook niet toegestaan om niet-dringende herstellingen of verbeteringen uit te voeren.
(Bron: CIB studiedienst)
