De regeling rond de huurindexatie is iets meer dan een week van kracht. Vorige week publiceerden we een uitgebreide toelichting. In dit artikel geven we je een nieuwe update en zoomen we in op belangrijke aandachtspunten. Wist je bijvoorbeeld dat vorige woensdag het Vlaams Parlement al een wijziging goedkeurde aan één van de correctiefactoren? We geven ook een antwoord op vragen als “Hoe moet je het indexbedrag bij label D berekenen?” “Wat met handelshuurcontracten?” “Bestaan er uitzonderingen voor beschermde monumenten?”
Hoe moet je het indexbedrag berekenen bij label D?
De meeste onduidelijkheid de voorbije week was er over hoe je het indexbedrag moet berekenen bij label D. De indexering is daar beperkt tot 50%. Maar, hoe bereken je de nieuwe huurprijs correct? En vooral: vertrek je daarbij van de huidige of van de initiële huurprijs?
Na afstemming met het Agentschap Wonen-Vlaanderen laten we je hierbij weten dat er maar één correcte berekeningswijze is. De indexformule om toe te passen bij label vanaf 01/10/2022 tot en met 30/09/2023 is de volgende:
(huidige huurprijs + volledig geïndexeerde huurprijs) / 2
Onder de huidige huurprijs moet je verstaan: de huurprijs die werd betaald voor indexatie (in september 2022).
Wanneer speelt dit verschil een rol? Vooral wanneer de verhuurder eerder niet aan 100% heeft geïndexeerd. De huidige huurprijs ligt dan lager dan de ‘eisbare huurprijs’. Concreet gevolg: een verhuurder die eerder niet de volle indexatie doorrekende, kan dat verschil nu slechts gedeeltelijk ‘inlopen’.
Een rekenvoorbeeld ter illustratie
We lichten nader toe aan de hand van een rekenvoorbeeld. Het betreft het officiële rekenvoorbeeld zoals gepubliceerd door Statbel. Noteer dat de nota van Statbel afgelopen donderdag is aangepast! Gebruik dus steeds de laatste versie, die je kan downloaden op https://statbel.fgov.be/nl/themas/consumptieprijsindex/huurindexatie.
In het rekenvoorbeeld nemen we een woninghuurcontract, ondertekend op 01/09/2019 en van kracht geworden op 01/10/2019. We bekijken twee scenario’s.
- Het woninghuurcontract werd in het verleden aan 100% geïndexeerd. De huurprijs bedroeg daardoor in september 2021 €620,5. De huurprijs vanaf 1 oktober 2022 bedraagt: (€620,5 + €690,29) / 2 = €655,4
- Het woninghuurcontract werd in het verleden niet geïndexeerd. De huurprijs bedroeg daardoor in september 2021 600€. De huurprijs vanaf 1 oktober 2022 bedraagt: (€600 + €690,29) / 2 = €645,15
Deze eenvoudige vergelijking tussen twee scenario’s beklemtoont één iets: dat je voor de berekening bij label D steeds moet vertrekken van de laatst betaalde huurprijs voor indexatie. Daarbij tel je dan de huurprijs die je zou bekomen moest er 100% geïndexeerd mogen worden. De som deel je door 2. Zo bekom je de nieuwe huurprijs.
Dit is de enige correcte manier om het indexatiebedrag te berekenen!
Zowel de rekenvoorbeelden van Statbel als deze van het Vlaams Huurdersplatform werden ondertussen aangepast om dit correct te duiden. Ook in de CIB-modelbrief voor indexatie met label D werd de formule aangepast. Dit om elke twijfel uit te sluiten.
Geldt de indexbeperking enkel voor woninghuurcontracten?
De indexbeperking geldt enkel voor woninghuurcontracten. We krijgen af en toe de vraag hoe het zit met handelshuurcontracten. Het antwoord is eenvoudig: de regeling is daar niet op van toepassing. De regels uit de Handelshuurwet blijven onverkort gelden.
Idem overigens voor studentenhuurcontracten en contracten van gemeen recht (tweede verblijven, …).
Blijft dat zo of kan dit nog veranderen? Een ingrijpen op de indexatie van handelshuurcontracten zou een apart decretaal initiatief vergen. Dat kan desgevallend snel gaan. Dat hebben we vorige week aan den lijve mogen ondervinden.
Belangrijk hier zijn vooral de intenties van Vlaams minister van Economie Jo Brouns. Het is nog onduidelijk of hij al dan niet wil ingrijpen. Mogelijks leren we daar meer over in de komende week. Er staat immers een vraag over gepland in een commissie van het Vlaams Parlement.
Bestaan er uitzonderingen of afwijkingen voor beschermde monumenten?
Een andere terugkerende vraag: bestaat er een afwijking voor beschermde monumenten? Voor dat type panden is het immers vaak moeilijker en kostenintensiever om de energieprestatie te verbeteren.
Het antwoord is echter: neen. Er zijn geen uitzonderingen of afwijkingen voor beschermde monumenten. Dezelfde regels zijn van toepassing.
Eerste tussentijdse wijziging
Afgelopen woensdag keurde het Vlaams Parlement – opnieuw via spoeddecreet – al een wijziging goed aan de regeling inzake huurindexatie. Gelukkig ging het louter om een wijziging aan de correctiefactor voor label D, die toegepast moet worden vanaf één oktober 2023.
De correctiefactor wordt pas vanaf die datum relevant. Voorlopig is het dus niet iets om op te focussen of veel aandacht aan te besteden, behalve desgevallend bij de ontwikkeling van software. In de aanloop naar 1 oktober 2023 zal er nog uitgebreid gecommuniceerd worden over de correctiefactoren die je vanaf die datum moet toepassen.
Naar aanleiding van deze aanpassing werd o.m. de gecoördineerde versie van het Vlaams Woninghuurdecreet, aangeboden door CIB, reeds geactualiseerd.
Enkele andere aandachtspunten in het kort
- Voor de cesuurmomenten moet je naar twee zaken kijken: (1) de datum van de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract en (2) de datum van het uitsturen van het verzoek tot indexatie. Van zodra één van beide na 01/10/2022 valt, is de nieuwe regeling van toepassing.
- Legt de verhuurder naderhand een (verbeterd) EPC voor waardoor er toch geïndexeerd mag worden, dan kan daarbij niet teruggekeerd worden in de tijd. In tegenstelling tot wat normaliter geldt, kan er niet retroactief tot drie maanden voorafgaand aan het verzoek index gevraagd worden. De reden: in die periode voorafgaand lag er geen voldoende goed EPC voor en gold er dus een verbod.
- Om te kunnen indexeren moet het EPC nog geldig zijn. De geldigheidsduur van een EPC bedraagt 10 jaar. Is die periode verstreken, dan zal de verhuurder een nieuw EPC moeten aanvragen.
- Voor EPC’s Bouw is een oplossing voorzien, waardoor je dezelfde omrekentabel op basis van EPC-kengetal mag gebruiken.
Bekijk het webinar-on-demand
In het webinar van afgelopen vrijdag werd uitgebreid toelichting gegeven bij al deze en andere aspecten. De juristen van het Agentschap Wonen-Vlaanderen en de CIB-studiedienst beantwoordden er vragen als:
- Wat als de huurder weigert mee te werken aan tussentijdse werken?
- Moet je nu standaard het EPC meesturen met de indexbrief?
- Wat moet je nu al weten over de correctiefactoren?
- Als de eigenaar indexeert met een label E, en de huurder realiseert zich pas maanden later dat dit niet kan. Moet de eigenaar dan het verschil terugbetalen?
- Wat als op 01/10/2023 de index terug lager staat dan nu?
- …
Je kan het webinar vanaf nu opnieuw bekijken als webinar-on-demand.
Download nu de geactualiseerde modeldocumenten woninghuur voor Vlaanderen
Naar aanleiding van verdere duidelijkheid bekomen afgelopen week werden diverse documenten geoptimaliseerd. We adviseren alle leden om voortaan gebruik te maken van de geüpdatete versie van de verklarende nota en de indexbrief voor label D, de nieuwe gecoördineerde versie van het Vlaams woninghuurdecreet, …
Vanaf vandaag zijn alle modeldocumenten woninghuur voor Vlaanderen voorzien van een verklarende nota met toelichting over de tijdelijke inperking van huurindexatie in alle mogelijke scenario’s.
We raden aan om deze geüpdatete documenten nu te downloaden en voortaan enkel deze versies te gebruiken. Denk bijvoorbeeld aan de woninghuurovereenkomst en aanleunende modellen.
