Op 1 oktober 2023 lopen in Vlaanderen de beperkingen af op de indexatie van de huurprijzen voor minder energetische woningen. Vanaf dan is het indexeren van de huur bij EPC-label E of F (of bij geen EPC) opnieuw toegelaten. Bij label D valt de beperking tot 50% weg. Maar, je moet voortaan wel rekening houden met correctiefactoren. Die verhinderen dat de tijdens het afgelopen jaar ‘verloren’ huurverhoging terug wordt ingehaald. Wat moet je allemaal weten over deze correctiefactoren? Met welke algemene aandachtspunten moet je rekening houden?
Toepassingsgebied
Sinds 1 oktober 2022 gelden er bijzondere regels voor de huurindexatie:
- Als er voor de woning een EPC is met energielabel A+, A, B of C veranderde er niets: de indexatie kan op de gekende wijze
- Als er voor de woning een EPC is met energielabel D: de indexatie is beperkt tot 50%
- Als er voor de woning een EPC is met energielabel E of F: een verbod op indexatie
- Als er voor de woning geen EPC is: een verbod op indexatie
Deze bijzondere regels lopen af op 1 oktober 2023. Vanaf dan worden ze vervangen door correctiefactoren:
- Een specifieke correctiefactor voor woningen met EPC-label D
- Een specifieke correctiefactor voor woningen met EPC-label E of F of als er geen EPC is
- Voor woningen met een EPC-label A+, A, B of C: geen correctiefactor. De indexatie kan op de gekende wijze.
De indexatiebeperkingen tot 01/10/2023 en de correctiefactoren zijn enkel van toepassing op de woninghuurovereenkomsten die voor 1 oktober 2022 zijn gestart. Dus: ving het woninghuurcontract aan in december 2022, dan moet je met dit alles geen rekening houden. Je moet dan geen correctiefactoren toepassen. De regels gelden ook enkel bij woninghuur en niet bij studentenhuur. Of de huurovereenkomst valt onder de Woninghuurwet (afgesloten voor 01/01/2019) of het Vlaams Woninghuurdecreet (afgesloten vanaf 01/01/2019) is dan weer niet relevant.
Voor de voorzienbare toekomst betekent dit dat we qua huurindexatie met twee stelsels zitten:
- Woninghuurcontracten die van start zijn gegaan vanaf 01/10/2022 + Studentenhuurcontracten + Woningen met EPC-label A+, A, B of C = geen correctiefactoren
- Woningen met EPC-label D, E, F of zonder EPC die van start zijn gegaan voor 01/10/2022 = correctiefactoren
Tussentijdse indexatie
Vanaf 01/10/2023 vallen het indexatieverbod (E/F/geen EPC) en de beperking tot 50% (D) weg. In principe zou je daardoor tussentijds kunnen indexeren. Maar, art. 34 Vlaams Woninghuurdecreet en art. 1728bis BW stellen dat je slechts één maal per huurjaar mag indexeren. Vraag is of die bepaling hier speelt…
Het antwoord daarop is minder relevant bij label E, F of geen EPC. De indexatie was immers verboden tot 01/10/2023. Een tussentijdse indexatie is de eerste indexatie en logischerwijs toegestaan.
Bij label D kan er reeds geïndexeerd zijn aan 50%. Tussentijdse aanpassing zou gezien kunnen worden als een tweede indexatie. We schrijven ‘kunnen’ omdat de juridische interpretaties verschillen. Gelet echter op de duidelijke tekst van de wet zien we ons genoodzaakt uit voorzichtigheid te adviseren dat de beperking tot één indexatie per huurjaar kan spelen. Wie tussentijds een tweede maal de huurprijs aanpast, loopt een risico.
Gelukkig is dit in de praktijk voor de meeste contracten een zuiver theoretische discussie. De correctiefactoren zorgen ervoor dat een tussentijdse indexatie geen zin heeft. Het resultaat na toepassing ervan is immers gelijk aan de reeds bestaande huurprijs. In de rekenvoorbeelden illustreren we dit verder.
Terugwerkende kracht van een indexatieverzoek
Het woninghuurrecht voorziet dat een verzoek tot indexatie kan terugwerken tot drie maanden. Maar, ook bij deze regel moet je met beperkingen rekening houden. De terugwerkende kracht kan de datum van 01/10/2023 niet overschrijden. Op dat moment waren het indexatieverbod (E/F/geen EPC) en de halvering (D) immers nog van kracht. Je kan dus nooit verder in de tijd teruggaan dan 01/10/2023.
De toekomst
We zullen nog een tijd met de correctiefactoren rekening moeten houden. Ze vallen immers enkel weg als er een voldoende goed EPC wordt voorgelegd. Ook bij indexatie in 2024, 2025, 2026 en daarna moet je ze blijven toepassen. Alleen een goed EPC kan daar verandering in brengen.
Evenwel geldt de terugwerkende kracht van het indexatieverzoek ook dan niet. Bijvoorbeeld: krijgt de verhuurder in februari 2024 een EPC met label C, terwijl hij voordien geen EPC had, dan kan er geen geïndexeerd bedrag zonder correctiefactor worden gevraagd voor januari, december en november. In die maanden moet je de correctiefactor toepassen. De reden: de verhuurder had dan nog geen EPC en voldeed dus niet aan de voorwaarden om de correctiefactor te laten wegvallen.
Naarmate de tijd vordert, zullen er minder contracten zijn die in werking zijn getreden voor 01/10/2022. Op zeer lange termijn is het systeem daardoor uitdovend.
