De procedure waarlangs de huurder een verlenging wegens bijzondere omstandigheden kan vragen wordt versoepeld. De coronacrisis geldt uiteraard als een bijzondere omstandigheid. De huurder zal het verzoek voor een verlenging gewoon via mail kunnen uitsturen. Dat verzoek is nu ook mogelijk tijdens de laatste maand van de opzegtermijn. De verlenging gebeurt initieel minnelijk. De verhuurder moet dus akkoord gaan. Let wel, de huurder heeft een stok achter de deur: als er geen overeenstemming is, kan hij/zij zich tot de rechter wenden.
Op initiatief van minister van Wonen Matthias Diependaele heeft de Vlaamse regering beslist tijdelijk art. 24 van het Vlaams Woninghuurdecreet aan te passen. Ook artikel 11 van de Federale Woninghuurwet is op gelijkaardige manier gewijzigd. De regeling geldt dus ook voor de huurcontracten die dateren van voor 1 januari 2019.
Art. 24 VWHD stelt:
Als een huurovereenkomst vervalt of ten gevolge van een opzegging eindigt, kan de huurder die het bewijs van buitengewone omstandigheden levert, om een verlenging verzoeken.
Die verlenging wordt, op straffe van nietigheid, uiterlijk een maand voor de vervaldag van de huur aan de verhuurder gevraagd met een aangetekende brief, door afgifte tegen ontvangstbewijs of door betekening van een gerechtsdeurwaardersexploot.
Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen kan de rechter, rekening houdend met de belangen van de twee partijen, onder meer met de eventuele hoge leeftijd van een van de partijen, de verlenging toestaan. De rechter stelt de duur ervan, die bepaald moet zijn, vast. De rechter kan in dat geval, als hij het billijk acht, op verzoek van de verhuurder ook een verhoging van de huurprijs toestaan, en de vergoeding die met toepassing van artikel 19, verschuldigd is, beperken of opheffen.
De huurder kan maar één aanvraag om hernieuwing van de verlenging indienen onder dezelfde voorwaarden.
Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen kan de rechter die hernieuwing van de verlenging toestaan onder de voorwaarden, vermeld in het derde lid.
Ten gevolge van de coronacrisis zijn er heel wat huurders, die in een periode van opzeg zitten, voor wie het niet langer mogelijk is om een nieuwe huurwoning te vinden of tijdig te verhuizen. Die huurders dreigen tussen hamer en aambeeld terecht te komen.
Versoepeling aanvragen buitengewone verlenging
Daarom heeft minister Diependaele de procedure voor het aanvragen van een buitengewone verlenging op drie punten versoepeld:
- Vooreerst is helder dat het coronavirus en de daaraan gekoppelde maatregelen buitengewone omstandigheden uitmaken, die een vraag tot verlenging conform art. 24 legitimeren. De huurder dient geen expliciet bewijs meer aan te leveren. De buitengewone omstandigheden gelden op maatschappelijk vlak en zijn onbetwistbaar.
- Ook een huurder die in de laatste maand van de opzeg zit, kan een verlenging wegens buitengewone omstandigheden aanvragen.
- Een mail volstaat voor de aanvraag. De strikte vormvereisten in art. 24 VWHD zijn niet meer van toepassing.
Vlotter minnelijke oplossing vinden
Doel is toe te laten dat veel vlotter een minnelijke oplossing wordt gevonden. Gezien de overweldigende maatschappelijke nood wordt daarbij een sterke oproep gelanceerd richting de verhuurders om zich solidair en oplossingsgericht op te stellen. Tenslotte wil in deze omstandigheden niemand een huurder op straat zien komen te staan. Al was het maar omdat dat ook voor de volksgezondheid een risico inhoudt. Waar mogelijk is de verwachting dan ook dat verhuurders een verzoek tot verlenging inwilligen en een redelijke termijn overeenkomen met de huurder.
Wat als de verhuurder zich niet redelijk opstelt?
Stelt de verhuurder zich niet redelijk op, dan heeft de huurder nog een stevige stok achter de deur. Hij/zij kan zich immers tot de rechter wenden, die vervolgens de verlenging alsnog kan toestaan, eventueel met aanpassing van de huurprijs. De vrederechter kan zelfs zover gaan om te bepalen dat er voor de periode van de verlenging helemaal geen huurprijs verschuldigd is.
Wie als verhuurder mordicus de voeten in het zand zet, neemt een serieus risico. En redeneren dat de vredegerechten de zaak toch niet snel zullen kunnen behandelen, zou weleens nog gevaarlijker kunnen zijn. Tenslotte is huisvesting een grondwettelijk gewaarborgd recht. Wie in het licht van de coronacrisis manifest weigert een minimum aan solidariteit te tonen, zal bij de rechter op weinig sympathie moeten hopen.
Nieuwe spoedprocedure voor huurgeschillen
Bovendien kan een vrederechter zich beroepen op art. 43, §2 VWHD (de nieuwe spoedprocedure voor huurgeschillen). Zo kan men zaken met hoogdringendheid behandelen en zijn uitspraken op zeer korte termijn mogelijk. Art. 43, §2 VWHD laat de beoordeling over de spoedeisendheid volledig bij de vrederechter. Die heeft hierin de appreciatiebevoegdheid. Gezien de huisvesting in het gedrang is…
Kan een verlenging voor buitengewone omstandigheden dan nog wel geweigerd worden?
Er zijn ons inziens een aantal gronden op basis waarvan men een verlenging voor buitengewone omstandigheden zeker kan weigeren:
- Er is een huurcontract getekend met een nieuwe huurder, die het pand moet kunnen betrekken.
- De verhuurder heeft zelf opgezegd voor eigen gebruik voor zichzelf, hetzij iemand uit de familie en door de verlenging komt de verhuis in het gedrang.
- Er is een vonnis tot uithuiszetting (tot het verstrijken van de coronamaatregelen niet uitvoerbaar) of er is een vonnis met betrekking tot wanbetaling.
- Er is sprake van huurachterstallen.
In andere gevallen dient het redelijkheidsbeginsel en de maatschappelijke solidariteit te spelen.
